Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Halle (Saale)

Immobilienmarkt Halle (Saale)

Einleitung

Halle (Saale) ist die größte Stadt Sachsen-Anhalts und ein bedeutendes wirtschaftliches, kulturelles sowie bildungspolitisches Zentrum in Mitteldeutschland. Mit einer Einwohnerzahl von etwa 241.000 und einer Fläche von 135 Quadratkilometern bietet die Stadt an der Saale eine attraktive Mischung aus historischem Charme, moderner Infrastruktur und wachsender Wirtschaft. Der Immobilienmarkt in Halle (Saale) zeichnet sich durch seine Heterogenität aus, mit Unterschieden zwischen Stadtteilen, Immobilientypen und Preisentwicklungen. Dieser Bericht analysiert die aktuelle Marktlage, Preisentwicklungen, Mietpreise, Renditechancen sowie die Faktoren, die den Immobilienmarkt prägen, und gibt einen Ausblick auf die zukünftige Entwicklung.

Überblick über den Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt in Halle (Saale) hat in den letzten Jahren eine dynamische Entwicklung durchlaufen. Die Stadt profitiert von ihrer Nähe zu Leipzig, einer exzellenten Verkehrsanbindung und der Präsenz der Martin-Luther-Universität, die zahlreiche Studierende und Fachkräfte anzieht. Trotz eines bundesweiten Trends steigender Immobilienpreise bleiben die Kauf- und Mietpreise in Halle im Vergleich zum Bundesdurchschnitt moderat, was die Stadt für Investoren und Privatkäufer attraktiv macht. Allerdings hat die Zinswende seit 2022 die Dynamik des Marktes gebremst, wodurch Preisverhandlungen wieder häufiger möglich sind und die Vermarktungszeiten zunehmen.

Wirtschaftliche und demografische Rahmenbedingungen

Halle verzeichnet seit einigen Jahren ein Bevölkerungswachstum, vor allem durch Zuzug. Die Altersgruppe der 30- bis 45-Jährigen ist besonders stark vertreten, gefolgt von der Gruppe der 45- bis 60-Jährigen. Die Arbeitslosenquote liegt bei etwa 9,1 %, was über dem Bundesdurchschnitt liegt, während das durchschnittliche Nettoeinkommen mit rund 19.244 Euro pro Jahr ebenfalls unter dem nationalen Mittel liegt. Das BIP pro Kopf beträgt etwa 32.874 Euro. Diese Faktoren beeinflussen die Kaufkraft und damit die Nachfrage nach Immobilien.

Die Stadt ist ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt mit Anbindung an das ICE-Netz, die S-Bahn Mitteldeutschland und den Flughafen Leipzig/Halle. Die wirtschaftliche Bedeutung des Ballungsraums Leipzig-Halle, gepaart mit einer starken Industrie und mittelständischen Unternehmen, schafft Arbeitsplätze und unterstützt die Nachfrage nach Wohnraum. Gleichzeitig sorgt die kulturelle Vielfalt, mit Highlights wie den Händel-Festspielen und der Moritzburg, für eine hohe Lebensqualität, die Halle als Wohnstandort attraktiv macht.

Kaufpreise für Immobilien

Eigentumswohnungen

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Halle (Saale) liegt 2025 bei etwa 2.200 bis 2.400 Euro. Die Preisspanne variiert stark je nach Lage, Zustand und Baujahr der Immobilie. In beliebten Stadtteilen wie der Altstadt oder dem Paulusviertel können Bestandswohnungen (älter als drei Jahre) Preise von rund 2.400 Euro pro Quadratmeter erreichen, während Neubauwohnungen bis zu 3.300 Euro pro Quadratmeter kosten. Günstigere Lagen wie Freiimfelde/Kanenaer Weg bieten Wohnungen bereits ab 1.300 Euro pro Quadratmeter, während in Kanena-Bruckdorf Spitzenpreise von bis zu 4.600 Euro pro Quadratmeter erzielt werden.

Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen zeigt eine leichte Stagnation. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise um etwa 1,5 % gestiegen, während sie über fünf Jahre betrachtet einen Anstieg von rund 20 % verzeichnen. Seit dem ersten Quartal 2021 sind die Preise für Wohnungen um etwa 20,8 % gestiegen, was ein moderates, aber stetiges Wachstum widerspiegelt. Allerdings hat die gestiegene Finanzierungskosten durch höhere Zinsen die Nachfrage gedämpft, was zu längeren Vermarktungszeiten und einem größeren Angebot an Bestandswohnungen führt.

Häuser

Für Häuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Halle bei etwa 2.500 bis 2.900 Euro. Einfamilienhäuser in der Altstadt sind bereits ab etwa 2.350 Euro pro Quadratmeter erhältlich, während in der Südlichen Innenstadt Preise von etwa 2.600 Euro pro Quadratmeter üblich sind. Die teuersten Immobilien, insbesondere in gehobenen Lagen, erreichen bis zu 6.000 Euro pro Quadratmeter. Günstigere Häuser gibt es in ländlicheren Stadtteilen oder im Saalekreis, wo Preise ab 1.700 Euro pro Quadratmeter möglich sind.

Die Preisentwicklung für Häuser ist ebenfalls moderat. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise um etwa 4,4 % gestiegen, über fünf Jahre betrachtet um rund 20,7 %. Seit 2021 sind die Hauspreise um etwa 13,4 % gestiegen. Die Nachfrage nach Häusern bleibt stabil, insbesondere in Stadtteilen mit guter Infrastruktur und Nähe zur Innenstadt. Energetisch sanierte Immobilien erzielen dabei deutlich höhere Preise, da Käufer zunehmend Wert auf Energieeffizienz legen.

Mietpreise

Die Mietpreise in Halle (Saale) sind im Vergleich zum Bundesdurchschnitt moderat und bieten sowohl für Mieter als auch für Investoren attraktive Konditionen. Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen liegt bei etwa 9,07 Euro pro Quadratmeter, für Häuser bei rund 11,03 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Mietpreise für Wohnungen um etwa 1,1 % gestiegen, während sie im Vergleich zum Vorquartal eine leichte Steigerung von 0,22 % verzeichnen.

In Top-Lagen wie Kröllwitz oder dem Paulusviertel können Kaltmieten für hochwertig sanierte Wohnungen bis zu 14 Euro pro Quadratmeter erreichen, während in weniger nachgefragten Lagen wie der Südlichen Neustadt Mieten von 6 bis 7 Euro pro Quadratmeter üblich sind. Neubauwohnungen erzielen durchschnittlich höhere Mieten (ca. 8,19 bis 10,14 Euro pro Quadratmeter) als Bestandswohnungen (ca. 5,00 bis 6,91 Euro pro Quadratmeter). Die Mietpreise für Häuser variieren ebenfalls stark, wobei Bestandshäuser Mieten von etwa 7,42 Euro pro Quadratmeter und Neubauten bis zu 8,32 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Die Mietrenditen für Bestandswohnungen liegen bei etwa 3,4 %, für Neubauwohnungen bei rund 3,1 %. Diese Renditen sind im Bundesvergleich attraktiv, haben jedoch in den letzten zwölf Monaten leicht nachgegeben, da die Kaufpreise schneller gestiegen sind als die Mieten. Dennoch bleibt der Mietmarkt stabil, da die Nachfrage nach Mietwohnungen, insbesondere durch Studierende und junge Berufstätige, hoch ist.

Regionale Unterschiede innerhalb der Stadt

Halle (Saale) ist in fünf Stadtbezirke mit insgesamt 35 Stadtteilen unterteilt, die sich hinsichtlich ihrer Immobilienpreise und Attraktivität stark unterscheiden. Nachfolgend eine Übersicht der wichtigsten Stadtteile:

• Altstadt: Die Altstadt gehört zu den begehrtesten Lagen mit hohen Preisen für Bestands- (ca. 2.423 Euro pro Quadratmeter) und Neubauwohnungen (ca. 2.761 Euro pro Quadratmeter). Die Nähe zur Universität und die historische Architektur machen sie besonders attraktiv.

• Paulusviertel und Kröllwitz: Diese Stadtteile sind bei Studierenden und Familien beliebt. Die Preise liegen bei etwa 2.400 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen und bis zu 3.500 Euro pro Quadratmeter für Häuser. Die Mieten sind hier überdurchschnittlich hoch.

• Südliche Innenstadt: Hier liegt der Quadratmeterpreis für Wohnungen bei etwa 2.238 Euro und für Häuser bei 2.644 Euro. Die Preisentwicklung ist stabil, mit einem leichten Rückgang von 2,1 % im Vergleich zum Vorquartal.

• Freiimfelde/Kanenaer Weg: Eine der günstigsten Lagen mit Quadratmeterpreisen ab 1.300 Euro für Wohnungen. Ideal für preisbewusste Käufer oder Investoren.

• Kanena-Bruckdorf: Die teuerste Lage mit Preisen bis zu 4.600 Euro pro Quadratmeter, was auf exklusive Immobilien und geringes Angebot zurückzuführen ist.

• Südliche Neustadt und Nördliche Neustadt: Diese Stadtteile bieten erschwingliche Immobilien mit Quadratmeterpreisen zwischen 1.500 und 2.000 Euro. Sie sind bei Mietern beliebt, da die Mieten moderat sind.

Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt

Positive Faktoren

1. Bevölkerungswachstum und Zuzug: Die wachsende Einwohnerzahl, insbesondere durch Studierende und Fachkräfte, steigert die Nachfrage nach Wohnraum.

2. Wirtschaftliche Entwicklung: Die Nähe zu Leipzig und die starke Industrie im Ballungsraum fördern Arbeitsplätze und damit die Nachfrage nach Immobilien.

3. Kulturelle Attraktivität: Veranstaltungen wie die Händel-Festspiele, Museen und eine lebendige Kulturszene machen Halle zu einem attraktiven Wohnstandort.

4. Verkehrsanbindung: Die exzellente Anbindung an das Schienen- und Straßennetz erleichtert den Zugang zu anderen Metropolen wie Berlin oder München.

5. Bildungszentrum: Die Martin-Luther-Universität und andere Bildungseinrichtungen ziehen junge Menschen an, die den Mietmarkt beleben.

Herausforderungen

1. Zinswende: Höhere Finanzierungskosten haben die Nachfrage nach Immobilien gedämpft, was zu längeren Vermarktungszeiten und Preisdruck führt.

2. Energieeffizienz: Käufer legen zunehmend Wert auf energetisch sanierte Immobilien, was ältere Bestandsimmobilien weniger attraktiv macht.

3. Wohnungsnot: Eine Studie warnt vor einer „grauen Wohnungsnot“, da bis 2045 etwa 11.700 Seniorenwohnungen benötigt werden, was den Druck auf den Wohnungsmarkt erhöht.

4. Regionale Unterschiede: Während einige Stadtteile stark nachgefragt sind, kämpfen andere mit geringer Attraktivität und niedrigeren Preisen.

5. Einkommensniveau: Das unterdurchschnittliche Einkommen in Halle begrenzt die Kaufkraft, insbesondere für hochpreisige Immobilien.

Investitionsmöglichkeiten

Halle (Saale) bietet für Investoren attraktive Chancen, insbesondere aufgrund der moderaten Preise und stabilen Mietrenditen. Besonders interessant sind:

• Bestandswohnungen in der Altstadt und im Paulusviertel: Hohe Nachfrage durch Studierende und junge Berufstätige sorgt für stabile Mieteinnahmen.

• Einfamilienhäuser im Sarisiken Saalekreis: Der ländliche Speckgürtel bietet günstige Kaufpreise und Wertsteigerungspotenzial durch die Nähe zu Leipzig.

• Sanierungsprojekte: Investitionen in energetische Sanierungen können die Attraktivität und den Wert von Bestandsimmobilien steigern.

• Neubauwohnungen: Höhere Mieten und steigende Nachfrage nach modernen Wohnungen machen Neubauten lukrativ, trotz höherer Anschaffungskosten.

Investoren sollten jedoch die spezifischen Eigenschaften der Immobilie, wie Lage, Zustand und energetische Beschaffenheit, genau prüfen. Eine professionelle Immobilienbewertung ist unerlässlich, um den genauen Marktwert zu ermitteln.

Ausblick

Der Immobilienmarkt in Halle (Saale) wird 2025 voraussichtlich weiterhin moderates Wachstum verzeichnen, allerdings mit gedämpfter Dynamik aufgrund höherer Finanzierungskosten. Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt hoch, insbesondere in zentralen Lagen, während der Kaufmarkt durch längere Vermarktungszeiten und ein größeres Angebot an Bestandsimmobilien geprägt ist. Langfristig wird die wachsende Bevölkerung und die wirtschaftliche Entwicklung des Ballungsraums Leipzig-Halle die Attraktivität des Marktes steigern. Investoren sollten sich auf energieeffiziente Immobilien und Stadtteile mit Entwicklungspotenzial, wie Kröllwitz oder die Südliche Innenstadt, konzentrieren.

Die Herausforderung der „grauen Wohnungsnot“ erfordert verstärkte Investitionen in seniorengerechten Wohnraum, was neue Chancen für Bauträger und Investoren eröffnet. Gleichzeitig wird die Bedeutung von Nachhaltigkeit und energetischer Sanierung weiter zunehmen, da Käufer und Mieter zunehmend Wert auf niedrige Betriebskosten legen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Halle (Saale) bietet 2025 ein ausgewogenes Verhältnis von Chancen und Herausforderungen. Mit moderaten Preisen, stabilen Mietrenditen und einer wachsenden Bevölkerung bleibt die Stadt ein attraktiver Standort für Investoren und Privatkäufer. Die heterogene Struktur der Stadtteile ermöglicht Investitionen in unterschiedlichen Preissegmenten, von günstigen Bestandswohnungen bis hin zu exklusiven Neubauten. Entscheidend für den Erfolg ist eine fundierte Marktkenntnis und die Berücksichtigung von Faktoren wie Energieeffizienz und Lage. Halle (Saale) hat das Potenzial, in den kommenden Jahren weiter an Bedeutung zu gewinnen, insbesondere durch die enge Verbindung zum Wirtschaftsstandort Leipzig.