Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Zerbst

Immobilienmarkt Zerbst

Einleitung

Zerbst/Anhalt, eine Stadt im Landkreis Anhalt-Bitterfeld in Sachsen-Anhalt, ist mit einer Fläche von etwa 468,4 km² eine der größten Gemeinden Deutschlands. Die Stadt liegt strategisch günstig zwischen Magdeburg und Wittenberg, etwa 13 km nördlich der Elbe, und ist geprägt von einer Mischung aus urbanem Kern und ländlichen Ortsteilen. Der Immobilienmarkt in Zerbst ist ein Spiegelbild regionaler Trends in Sachsen-Anhalt, beeinflusst durch wirtschaftliche, demografische und infrastrukturelle Faktoren. Dieser Bericht analysiert die aktuelle Lage, Preisentwicklung, Nachfrage, Angebot sowie zukünftige Perspektiven des Immobilienmarktes in Zerbst.

Aktuelle Marktlage

Immobilienpreise

Der Immobilienmarkt in Zerbst ist im Vergleich zu städtischen Zentren wie Leipzig oder Dresden deutlich günstiger, was ihn für Investoren und Eigenheimbesitzer attraktiv macht. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt derzeit bei etwa 1.500 bis 1.600 €, während Häuser im Schnitt zwischen 1.200 und 1.300 € pro Quadratmeter kosten. Diese Preise variieren stark je nach Lage, Zustand und Baujahr der Immobilie. In zentralen Bereichen der Kernstadt sind die Preise tendenziell höher, während in den ländlichen Ortsteilen wie Nedlitz oder Steutz günstigere Angebote zu finden sind.

Im Vergleich zum Vorjahr zeigen die Wohnungspreise eine leichte Stagnation oder minimalen Anstieg, während die Hauspreise in einigen Fällen rückläufig sind. Dies deutet auf eine gewisse Marktsättigung hin, insbesondere bei älteren Bestandsimmobilien. Neubauten sind selten, was die Preise für moderne Objekte leicht nach oben treibt.

Mietpreise

Die Mietpreise in Zerbst bewegen sich auf einem moderaten Niveau. Für Bestandswohnungen liegt die durchschnittliche Kaltmiete bei etwa 5,00 bis 5,50 € pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen in vergleichbaren Lagen etwa 5,70 bis 6,00 € kosten. Häuser zur Miete sind in Zerbst weniger verbreitet, aber die Preise bewegen sich zwischen 5,50 und 6,00 € pro Quadratmeter für Bestandsobjekte. Die Mietpreise sind in den letzten Jahren stabil geblieben, mit einer leichten Steigerung von etwa 0,8 % pro Jahr, was im Bundesvergleich niedrig ist.

Die Bruttomietrendite für Bestandswohnungen liegt bei etwa 10 %, was Zerbst für Kapitalanleger interessant macht. Neubauwohnungen bieten mit etwa 3,5 bis 4 % eine geringere Rendite, sind aber aufgrund ihrer Seltenheit gefragt.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Zerbst ist vielfältig, aber begrenzt. In der Kernstadt dominieren Mehrfamilienhäuser und kleinere Eigentumswohnungen, während in den Ortsteilen Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und gelegentlich landwirtschaftliche Anwesen angeboten werden. Laut aktuellen Immobilienportalen gibt es etwa 50 bis 60 Kaufobjekte und 20 bis 30 Mietobjekte gleichzeitig auf dem Markt. Besonders gefragt sind sanierte Bestandswohnungen in zentraler Lage sowie Einfamilienhäuser mit Garten in ruhigen Wohngegenden.

Die Nachfrage ist stabil, aber nicht überhitzt. Käufer sind überwiegend lokale Familien, junge Paare oder Investoren, die von den niedrigen Preisen und der guten Rendite profitieren wollen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist moderat, da Zerbst keine Großstadt mit hohem Zuzug ist. Jedoch gibt es eine gewisse Nachfrage nach günstigem Wohnraum, insbesondere durch Pendler, die in Magdeburg oder Dessau-Roßlau arbeiten.

Einflussfaktoren

Wirtschaftliche Situation

Die wirtschaftliche Lage in Zerbst ist durch kleinere und mittlere Unternehmen geprägt, mit begrenzten Großindustrien. Die Arbeitslosenquote in Sachsen-Anhalt liegt über dem Bundesdurchschnitt, was die Kaufkraft und damit die Nachfrage nach hochpreisigen Immobilien einschränkt. Gleichzeitig machen die niedrigen Lebenshaltungskosten und Immobilienpreise Zerbst für Investoren attraktiv.

Demografische Entwicklung

Zerbst hat etwa 24.000 Einwohner, mit einem durchschnittlichen Alter von etwa 49 Jahren, was über dem Bundesdurchschnitt liegt. Die Bevölkerung ist in den letzten zehn Jahren durch Eingemeindungen gewachsen, bleibt aber organisch rückläufig. Dies führt zu einer geringeren Nachfrage nach Wohnraum im Vergleich zu wachsenden Metropolen. Dennoch gibt es einen Bedarf an seniorengerechtem Wohnen und kleineren Wohneinheiten, da die Bevölkerung altert.

Infrastruktur und Lage

Zerbst profitiert von seiner Nähe zu Magdeburg (ca. 40 km) und Wittenberg (ca. 30 km), was es für Pendler attraktiv macht. Die Anbindung an die Autobahn A2 und regionale Bahnverbindungen ist solide, aber nicht herausragend. Innerhalb der Stadt gibt es eine gute Grundversorgung mit Schulen, Supermärkten und medizinischen Einrichtungen, was die Lebensqualität erhöht. Die ländliche Umgebung und die Nähe zur Natur sind ein Pluspunkt für Familien und Ruhesuchende.

Zinsen und Finanzierung

Die gestiegenen Bauzinsen seit 2022 haben die Nachfrage nach Immobilienkäufen leicht gedämpft. Mit aktuellen Hypothekenzinsen von etwa 3,5 bis 4 % sind Finanzierungen teurer geworden, was besonders preissensible Käufer in Zerbst betrifft. Gleichzeitig bleibt der Markt stabil, da die niedrigen Immobilienpreise die Auswirkungen der Zinssteigerungen abmildern.

Preisentwicklung in den letzten Jahren

In den letzten fünf Jahren sind die Immobilienpreise in Zerbst moderat gestiegen, mit einer Wertsteigerung von etwa 80 bis 90 %. Dies ist deutlich über dem Durchschnitt für Sachsen-Anhalt, was auf die Attraktivität der Region für Investoren zurückzuführen ist. Besonders zwischen 2018 und 2021 gab es starke Preisanstiege, getrieben durch die allgemeine Marktentwicklung in Deutschland. Seit 2023 ist jedoch eine Verlangsamung zu beobachten, mit stagnierenden oder leicht rückläufigen Preisen für Häuser und leichten Anstiegen bei Wohnungen.

Die Mietpreise sind stabiler, mit einem durchschnittlichen jährlichen Anstieg von etwa 0,5 bis 1 %. Dies spiegelt die geringe Dynamik im Mietmarkt wider, da Zerbst keine stark wachsende Stadt ist. Dennoch bleibt die Rendite für Investoren attraktiv, insbesondere bei Bestandsimmobilien.

Zukunftsperspektiven

Die Zukunft des Immobilienmarktes in Zerbst hängt von mehreren Faktoren ab. Kurzfristig wird der Markt stabil bleiben, mit moderaten Preisanstiegen bei Wohnungen und stagnierenden Preisen bei Häusern. Die Nachfrage nach günstigem Wohnraum wird bestehen bleiben, insbesondere durch lokale Käufer und Investoren, die von den hohen Renditen profitieren wollen.

Langfristig könnte die demografische Entwicklung die Nachfrage dämpfen, da die Bevölkerung schrumpft und altert. Investitionen in Infrastruktur, wie eine verbesserte Bahnanbindung oder die Ansiedlung neuer Unternehmen, könnten die Attraktivität von Zerbst steigern und den Markt beleben. Gleichzeitig besteht die Gefahr, dass der Mangel an Neubauten die Preise für moderne Immobilien in die Höhe treibt, während ältere Bestandsobjekte an Wert verlieren könnten, wenn sie nicht saniert werden.

Ein weiterer Aspekt ist die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung in Sachsen-Anhalt. Sollten größere Arbeitgeber in die Region ziehen, könnte dies die Nachfrage nach Wohnraum ankurbeln. Auch der Trend zu Homeoffice und dezentralem Wohnen könnte Zerbst zugutekommen, da die Stadt günstigen Wohnraum in ländlicher Umgebung bietet.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Zerbst/Anhalt ist geprägt von moderaten Preisen, stabiler Nachfrage und attraktiven Renditen für Investoren. Während die Wohnungspreise leicht steigen, bleiben die Hauspreise weitgehend stabil oder sinken leicht. Die Stadt bietet ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis, insbesondere für Familien, Pendler und Kapitalanleger. Herausforderungen wie die demografische Entwicklung und der Mangel an Neubauten könnten jedoch langfristig die Dynamik des Marktes beeinträchtigen. Für Käufer und Investoren bleibt Zerbst eine interessante Option in Sachsen-Anhalt, insbesondere aufgrund der niedrigen Einstiegspreise und der stabilen Mietrenditen.