Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Schongau

Einleitung

Schongau, eine malerische Stadt im bayerischen Pfaffenwinkel mit rund 12.600 Einwohnern, liegt am Lech und besticht durch ihre historische Altstadt sowie die Nähe zu attraktiven Naherholungsgebieten wie dem Ammersee oder den Königsschlössern Neuschwanstein und Hohenschwangau. Die Stadt vereint naturnahes Wohnen mit einer guten wirtschaftlichen Infrastruktur, was sie sowohl für Einwohner als auch für Investoren attraktiv macht. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Schongau, beleuchtet Trends, Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage sowie die wirtschaftlichen und demografischen Rahmenbedingungen, die den Markt beeinflussen.

Wirtschaftliche und demografische Rahmenbedingungen

Schongau ist ein wirtschaftlich stabiler Standort mit einem gesunden Branchenmix. Neben traditionellem Handwerk und Tourismus sind hier mittelständische Unternehmen sowie international tätige Firmen wie UPM, Hoerbiger und Hochland ansässig. Dies sorgt für Arbeitsplätze und eine solide Kaufkraft in der Region. Die gute Verkehrsanbindung – etwa über die Bundesstraßen B17 und B472 sowie die Bahnstrecke nach Weilheim und München – macht Schongau auch für Pendler attraktiv. München ist in etwa einer Stunde erreichbar, was die Stadt für Berufstätige interessant macht, die ländliche Ruhe mit urbaner Nähe kombinieren möchten.

Demografisch gesehen bleibt die Einwohnerzahl stabil, mit einer leichten Tendenz zu einer alternden Bevölkerung, was typisch für ländliche Regionen in Bayern ist. Gleichzeitig ziehen junge Familien aufgrund der guten Infrastruktur, darunter Kindergärten, Schulen (Grundschule, Realschule, Gymnasium) und Freizeitangebote wie das Hallenfreibad „Plantsch“ oder das Eisstadion, nach Schongau. Diese Faktoren stützen die Nachfrage nach Wohnhäusern und Eigentumswohnungen.

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Schongau haben sich in den letzten Jahren moderat entwickelt, bleiben jedoch im Vergleich zu Metropolregionen wie München erschwinglich. Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnimmobilien liegt derzeit bei etwa 3.900 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Zustand und Baujahr. Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 4.000 Euro pro Quadratmeter, während Einfamilienhäuser und Doppelhäuser aufgrund größerer Grundstücke und Flächen oft zwischen 4.500 und 5.000 Euro pro Quadratmeter liegen. Grundstückspreise variieren stark je nach Lage, mit Bodenrichtwerten zwischen 550 und 880 Euro pro Quadratmeter. Zentrale Lagen in der Altstadt oder in der Nähe des Lechs erzielen höhere Preise, während randlichere oder ländlichere Gebiete günstiger sind.

Die Mietpreise in Schongau sind stabil, mit einem Durchschnitt von etwa 7,50 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen und 8,50 bis 9,00 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen. Mietsteigerungen sind moderat, mit einem Anstieg von etwa 2-3 % im Jahr, was unter dem bayerischen Durchschnitt liegt. Die Bruttomietrendite für Bestandswohnungen liegt bei etwa 4,5 %, was Schongau für Anleger attraktiv macht, insbesondere im Vergleich zu Großstädten mit niedrigeren Renditen.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Schongau ist vielfältig, aber begrenzt, was die Preise stützt. Aktuell gibt es eine moderate Auswahl an Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern. Besonders gefragt sind modernisierte Bestandsimmobilien und Neubauten mit energieeffizienter Ausstattung (z. B. KfW-55-Standard). Eigentumswohnungen mit 2 bis 3 Zimmern und Wohnflächen zwischen 60 und 100 Quadratmetern sind besonders bei jungen Familien und Senioren beliebt. Einfamilienhäuser mit Garten sowie Doppelhäuser werden von Familien nachgefragt, die mehr Platz und eine naturnahe Umgebung suchen.

Die Nachfrage übersteigt in vielen Segmenten das Angebot, insbesondere bei zentral gelegenen Wohnungen und Häusern mit guter Energiebilanz. Neubauprojekte, etwa moderne Doppelhäuser oder kleine Wohnanlagen, werden schnell vermarktet, da sie den Bedarf an energieeffizientem Wohnraum decken. Gewerbeimmobilien, wie Ladenflächen in der Altstadt oder Büroflächen, sind ebenfalls gefragt, da Schongau ein regionales Zentrum für Dienstleistungen und Handel ist.

Markttrends

Ein zentraler Trend im Schongauer Immobilienmarkt ist die steigende Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien. Aufgrund hoher Energiepreise und gesetzlicher Vorgaben (z. B. Gebäudeenergiegesetz) bevorzugen Käufer und Mieter Immobilien mit guter Dämmung, moderner Heiztechnik (z. B. Wärmepumpen) und Photovoltaikanlagen. Neubauten, die den KfW-55- oder KfW-40-Standard erfüllen, erzielen Preisaufschläge, während ältere, unsanierte Objekte länger auf dem Markt bleiben, es sei denn, sie werden zu attraktiven Preisen angeboten.

Ein weiterer Trend ist die wachsende Bedeutung der Altstadt. Die historischen Gebäude und die Nähe zu Geschäften und kulturellen Einrichtungen machen zentrale Lagen besonders attraktiv für Eigentumswohnungen und kleinere Häuser. Gleichzeitig gibt es eine verstärkte Nachfrage nach Immobilien in ruhigen Randlagen, etwa im Schongauer Westen, wo Reihenhäuser und Einfamilienhäuser mit Garten gefragt sind.

Digitalisierung prägt auch den Immobilienmarkt in Schongau. Online-Plattformen und virtuelle Besichtigungen werden zunehmend genutzt, und Immobilienmakler setzen auf professionelles Marketing, um Käufer und Mieter zu erreichen. Lokale Makler wie RE/MAX Emotion Capital oder Ruf Immobilien bieten umfassende Dienstleistungen, von der Bewertung bis zur Vermittlung, und profitieren von ihrer regionalen Expertise.

Chancen und Herausforderungen

Chancen

• Stabile Nachfrage: Die Kombination aus naturnahem Wohnen, guter Infrastruktur und wirtschaftlicher Stabilität sorgt für eine anhaltende Nachfrage nach Immobilien.
• Attraktive Renditen: Für Anleger bieten Bestandswohnungen solide Mietrenditen, während Neubauten durch Förderprogramme (z. B. KfW) zusätzliche Anreize schaffen.
• Neubauprojekte: Die Entwicklung moderner, energieeffizienter Wohnhäuser und Wohnanlagen bietet Potenzial für Bauträger und Investoren.
• Tourismus: Schongaus Attraktivität als touristischer Standort könnte die Nachfrage nach Ferienwohnungen oder Zweitwohnsitzen erhöhen.

Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die geringe Verfügbarkeit von Bauland und Immobilien führt zu Wettbewerb und Preisdruck.
• Zinslage: Steigende Hypothekenzinsen könnten die Finanzierung von Immobilienkäufen erschweren, insbesondere für junge Familien.
• Sanierungsbedarf: Viele Bestandsimmobilien erfordern energetische Modernisierungen, was hohe Investitionskosten verursacht.
• Demografischer Wandel: Die alternde Bevölkerung könnte langfristig die Nachfrage nach großen Einfamilienhäusern reduzieren und den Bedarf an barrierefreien Wohnungen erhöhen.

Prognose

Für die kommenden Jahre wird der Immobilienmarkt in Schongau stabil bleiben, mit moderaten Preissteigerungen von 2-4 % pro Jahr, getrieben durch die anhaltende Nachfrage und das begrenzte Angebot. Besonders energieeffiziente Neubauten und modernisierte Bestandsimmobilien werden an Attraktivität gewinnen. Die Altstadt wird weiterhin ein Magnet für Käufer und Mieter sein, während ruhigere Randlagen für Familien interessant bleiben. Der Gewerbeimmobilienmarkt könnte durch die Ansiedlung kleinerer Unternehmen und Dienstleister leicht wachsen.

Langfristig wird der demografische Wandel die Nachfrage beeinflussen, mit einem wachsenden Bedarf an kleineren, barrierefreien Wohneinheiten. Gleichzeitig könnten steigende Bau- und Energiekosten sowie strengere Umweltauflagen die Kosten für Neubauten erhöhen, was den Markt für Bestandsimmobilien mit Sanierungspotenzial stärken könnte. Schongau bleibt jedoch eine attraktive Alternative zu teureren Regionen wie München, insbesondere für diejenigen, die eine hohe Lebensqualität in einer ländlichen Umgebung suchen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Schongau zeichnet sich durch Stabilität, moderate Preissteigerungen und eine ausgewogene Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien aus. Die Stadt profitiert von ihrer Lage, ihrer wirtschaftlichen Stärke und ihrer Attraktivität für Familien, Pendler und Investoren. Während die Nachfrage nach energieeffizienten und zentral gelegenen Immobilien wächst, stellen begrenztes Angebot und steigende Zinsen Herausforderungen dar. Dennoch bietet Schongau sowohl für Eigennutzer als auch für Anleger attraktive Möglichkeiten, insbesondere im Segment der Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Mit einer strategischen Planung und dem Fokus auf nachhaltiges Bauen kann die Stadt ihren Immobilienmarkt weiter stärken und ihre Position als lebenswerter Standort im Pfaffenwinkel festigen.