Die Ende Juli veröffentlichten Zahlen aus dem Hause Jones Lang LaSalle zum Markt für Logistik- und Lagerflächen in Deutschland ergeben kein völlig einheitliches Bild. Der Flächenumsatz (Vermietung + Eigennutzung) im ersten Halbjahr 2011 übertraf den Vorjahreswert um 41 und den Fünf-Jahresdurchschnitt gar um 57 Prozent. Betrachtet man die finanziellen Umsätze beim Verkauf von Logistik- und Industrie-Immobilien, dann sieht die Sache möglicherweise anders aus: Im ersten Halbjahr 2010 lag das Verkaufsvolumen bei 753 Millionen Euro, während im Halbjahr 1/2011 erst 564 Millionen Euro umgesetzt wurden. Zeit für eine Bestandsaufnahme, die auch die Nachhaltigkeit beim Bau von Logistik-Immobilien unter die Lupe nimmt.
Ein Rekordjahr und ein stabiler Markt
Jones Lang LaSalle erwartet ein Rekordjahr 2011 beim Flächenumsatz (Miete und Eigennutzung) im deutschen Logistik-Immobilienmarkt. Im ersten Halbjahr 2011 wurden laut Jones lang LaSalle in Deutschland 2,9 Millionen Quadratmeter Lager- und Logistikfläche umgesetzt. Für das Gesamtjahr 2011 erwartet das Unternehmen einen Flächenumsatz jenseits der Grenze von fünf Millionen Quadratmetern, was den 5-Jahres-Durchschnitt um mindestens 33% und das Vorjahresergebnis von 4,3 Millionen Quadratmetern um einen geringeren, aber zweistelligen Prozentsatz übersteigen würde. In Bezug auf die Investitionen in deutsche Logistik- und Industrieimmobilien vergibt Jones Lang LaSalle derzeit allerdings nur das Prädikat „stabil“. Der Geldumsatz im ersten Halbjahr 2011 sei um etwa 25 Prozent gesunken, heißt es. Allerdings prognostiziert das Unternehmen für das Gesamtjahr einen finanziellen Umsatz von über einer Milliarde Euro in Deutschland. Das ist kein sehr schlechtes Ergebnis, allerdings unterhalb des Fünf-Jahres-Durchschnitts von 1,7 Milliarden Euro.
Ein paar versuchte Interpretationen
Zunächst müssen Äpfel und Birnen auseinandersortiert werden: Beim Flächenumsatz geht es um Neubauprojekte von Eigennutzern und um Vermietungen, während sich die veröffentlichten Umsatzzahlen auf den Kauf und Verkauf von Logistik- und Industrieflächen beziehen. Ganz sicher ist auch nicht, dass mit Logistik- und Industrieimmobilien einerseits (Finanzwerte) und Lager- und Logistikflächenmarkt (Flächenumsatz-Werte) andererseits genau dasselbe gemeint ist. Daher sind nur vorsichtige Interpretationen erlaubt. Die Flächenumsätze stehen für einen hohen Bedarf, der anscheinend derzeit auch bedient wird.
Die relativ niedrigen Kauf- und Verkaufszahlen in Euro könnten auf mehrere Weise interpretiert werden: Laut Jones Lang LaSalle liegt der sinkende Umsatz hier vor allem an fehlenden Groß-Transaktionen. Im letzten Jahr schlug alleine ein Deal mit 330 Millionen Euro zu Buche (Halverton-Portfolio-Verkauf), während der bisher größte Deal in diesem Jahr nicht einmal die Hälfte einbrachte. Eine besondere Rolle im ersten Halbjahr 2011 spielten ausländische Investoren, so Jones Lang LaSalle. Ihre Investitionen waren mit 320 Millionen Euro etwa 31 Prozent höher als die deutscher Investoren (244 Millionen Euro). Deutsche, so Jones Lang LaSalle, konzentrieren sich derzeit auf das Premium-Segment Neubau, während die Investoren aus dem Ausland weniger wählerisch sind.
Die Zukunft des Marktes
Zukunftsaussichten für den Markt in Deutschland über einen relativ kleinen Zeitraum hinaus zu prognostizieren, ist insbesondere bei Logistikimmobilien nicht sehr einfach, da konjunkturelle Entwicklungen die Branche besonders stark beeinflussen. So berichtet die Deutsche Hypothekenbank AG in einer Studie von einem Rückgang des Lagerflächenumsatzes aufgrund der Finanzkrise von fast zwanzig Prozent in den Jahren 2008 und 2009. 2010 ging es dann allerdings gegenüber 2009 um über dreißig Prozent bergauf, so die Deutsche Hypo. Jones Lang LaSalle rechnet – wie geschildert – 2011 mit einem neuen Rekord. Allerdings bleibt abzuwarten, ob Deutschland eine Insel konjunkturellen Aufschwungs angesichts problematischer Staatsfinanzen in Ländern wie Griechenland und USA bleibt.
Wie viel Grün wünscht der Markt?
Interessant dürfte auch der Einfluss von Gebäudefaktoren auf den Markt sein. Das gilt etwa bei Fragen rund um „Grüne Logistik“, die in der Branche derzeit oft diskutiert werden. Längst zeigen die Projektentwickler von Logistikimmobilien stolz DGNB Zertifizierungen vor. Doch wie bereit ist der Markt für nachhaltig gebaute Logistikimmobilien? Die Kaltmiete nachhaltiger Logistikimmobilien gilt als überdurchschnittlich hoch, was manch einen potenziellen Mieter abschrecken mag. Umgekehrt halten sich deutsche Investoren im Vergleich zu US-Amerikanern beim Bau grüner Logistikimmobilien eher zurück, weil sich die Kosten für den Bau bisher noch nicht im Mietpreis widerspiegeln, berichtete die Frankfurter Allgemeine Zeitung. Lage, Funktionalität und Drittverwendbarkeit stünden nach wie vor im Vordergrund. Da bleibt die Frage: Ist nachhaltiges Bauen Booster oder doch erst einmal Bremse für den Logistikflächen-Markt? Es ist nur eine Frage von vielen!
