ABBA heißt bei Gewerbeimmobilien die Frage für Investoren

Helge Scheunemann, der Chefresearcher von Jones Lang LaSalle berichtet von der ABBA-Frage, die ihm von potentiellen Investoren in Bezug auf Gewerbeimmobilien immer häufiger gestellt werde. Dabei denken die Anleger weniger an eine schwedische Popgruppe als an die Entscheidung für einen A- oder einen B-Standort, beziehungsweise ein A- oder B-Objekt. Die ABBA-Frage heißt nämlich im Klartext: Sollte man eher in die A-Lage einer B-Stadt investieren oder ist doch die B-Lage einer A-Stadt rentabler?

Core ist gefragt, aber rar

Weil die Investoren primär Core-Objekte nachfragen, sind diese rar gesät. Wenn trotzdem freies Kapital investiert werden muss, weichen die Anleger vermehrt auf B-Objekte und B-Lagen aus. Dieser Trend entwickelt sich zwar langsam, aber stetig, fort. Scheunemann sieht die Big 7 immer noch den Markt dominieren, spürt aber bereits den Wunsch nach Diversifikation. 80 Prozent der Investitionen in Büroimmobilien flossen im vergangenen Jahr in diese sieben Städte. In den Statistiken schlage sich das Interesse jenseits der Core-Klasse noch nicht nieder, sagt Frank Pörschke, der Chef von Jones Lang LaSalle. Aber auch er beobachtet eine wachsende Bereitschaft, für eine hö­he­re Ren­di­te auch etwas hö­he­re Ri­si­ken ein­zu­ge­hen. Schon für das nächste Jahr sieht Pörschke in diesem Segment mehr Dynamik auf den Markt zukommen. Voraussetzung dafür sei eine wei­te­re Be­rei­ni­gung der Buch­wer­te bei den heu­ti­gen Ei­gen­tü­mern und eine etwas grö­ße­re Be­reit­schaft der Ban­ken, auch sol­che Im­mo­bi­li­en zu fi­nan­zie­ren. Große Investoren wie Pensionskassen, Versicherungen oder Stiftungen konzentrieren sich nach wie vor auf Core-Objekte. Zwar fielen die Spitzenrenditen bei diesen knappen und gleichzeitig teuren Objekten zum Teil auf unter 5 Prozent, im Vergleich zu anderen Anlagen bleiben sie dennoch attraktiv. Umso flexibler müssen die kleineren Anleger agieren und ihr Interesse auf B-Anlagen ausweiten.

Die Antwort auf die ABBA-Frage

Eine pauschale Antwort kann Helge Scheunemann auf diese Frage nicht geben. Sie hänge vom Investor ab, wie der Analyst sagt. Er weist jedoch darauf hin, dass die Quadratmeterpreise von A-Lagen in B-Städten und von B-Lagen in A-Städten sehr dicht beieinander lägen. In Städten wie Nürnberg oder Wiesbaden würden für Büroimmobilien Spitzenkapitalwerte von bis zu 2.800 Euro pro Quadratmeter erreicht, die Toplagen von Düsseldorf oder Hamburg lägen nur knapp darüber. Eine andere Sprache sprechen die Spitzenmieten. Hier sieht Scheunemann ganz klar die B-Städte im Vorteil, weil die Steigerungsraten der vergangenen sechs Jahre hier größer und kontinuierlicher ausfielen als in den großen 7. Auch die DTZ-Re­se­arch-Che­fin Ma­ga­li Mar­ton sieht diese Tendenz und rät Anlegern deshalb zur Investition in Nebenlagen. Allerdings fügt sie hinzu, dass die Chance auf gute Preise und Renditen zeitlich begrenzt sei. Hier müsse risikofreudig und zügig agiert werden, um diese Chance zu nutzen.

Zwei Studien sehen B-Lagen auf dem Vormarsch

Die Aussagen der Analysten werden gleich von zwei aktuellen Studien bestätigt. Sowohl Corpus Sireo als auch die DG Hyp sehen in der Provinz ein großes Investitionspotential. Corpus Sireo hat in Kooperation mit dem Forschungsinstitut empirica insgesamt 14 Potentialstädte ausgemacht, die Anlegern eine langfristig gesicherte Büroflächennachfrage bieten können. Als Städte mit wirtschaftsstarkem Potential wurden Aa­chen, Bonn, Bre­men, Dort­mund, Dres­den, Essen, Han­no­ver, Karls­ru­he, Leip­zig, Mainz, Mann­heim, Müns­ter, Nürn­berg und Wies­ba­den identifiziert. Und zwar deshalb, weil die Durch­schnitts­mie­te für Neu­bau­flä­chen seit dem Jahr 2008 in diesen Städten um etwa 25 Prozent auf einen Wert von 12,40 Euro pro Quadratmeter an­ge­stie­gen sei, wie die Studie ausführt. Für alle Städte außer Essen wird ein stabiler oder sogar ansteigender Vermietungsumsatz erwartet. Zu ganz ähnlichen Ergebnissen kommt die Er­he­bung der DG Hyp zu den re­gio­na­len Im­mo­bi­li­en­zen­tren 2014. Seit 2003 führt die Bank ihre Erhebungen in insgesamt zwölf Oberzentren durch. Im Unterschied zur Studie von Corpus Sireo und empirica bleiben dabei die Städte Bonn und Wiesbaden unberücksichtigt, anstatt in Aachen erhebt die DG Hyp in Augsburg. In den zehn untersuchten Jahren konnte laut DG Hyp die Spitzenmiete in den B-Städten um 14 Prozent zulegen. Im Vergleich dazu lag der Anstieg in den sieben Metropolen im selben Zeitraum nur bei 10 Prozent. Die Erhebung sagt für das Jahr 2014 eine stabile Flächennachfrage voraus, erwartet in der Provinz aber auch mehr Neubauten. Bei den Einzelhandelsvermietungen sieht die DG Hyp jedoch die sieben Hochburgen vorn. In den Oberzentren sei in diesem Bereich das Flächenangebot in den vergangenen Jahren stärker gewachsen als der Umsatz.