Nicht selten sind Gewerbemietverträge mit umfangreichen Verhandlungen vor Vertragsabschluss verknüpft. Hier empfiehlt es sich, einen Vorvertrag zwischen Vermieter und Mietinteressent abzuschließen, in dem die Absichten der beiden Vertragspartner fixiert werden. Man unterscheidet zwischen mehreren Vertragsformen:
Der „Letter of Intent“ oder das „Gentleman’s Agreement“, beide sind aus dem Angloamerikanischen entliehen, stellen eine schriftliche bzw. auch mündliche Absichtserklärung dar, einen Gewerbemietvertrag abschließen zu wollen. Rechtliche Ansprüche von Mieter- als auch Vermieterseite können hieraus aber nicht geltend gemacht werden.
Rechtliche Handhabe, durch die sich der Vertragsabschluss im schlimmsten Fall auch einklagen lässt, bietet nur ein so genannter Mietvorvertrag. In einigen Fällen ist es auf jeden Fall ratsam, einen Mietvorvertrag zu schließen:
Die Mietvertragsdetails sind noch nicht alle geklärt
Um einen entsprechenden Vorvertrag schließen zu können, sollten zumindest Vertragspartner, Objekt, Mietdauer und Miethöhe bekannt sein. Alle weiteren Details können dann im Hauptmietvertrag geregelt werden. Der Vorvertrag kann auch eine Rücktrittsklausel bzw. Schadensersatzregelungen enthalten, mit denen sich Vermieter und Mietinteressent gleichermaßen absichern können, sollte einer der Partner später vom Vertrag zurücktreten.
Es handelt sich um eine Projektentwicklung, die sich noch im Bau befindet
Heutzutage müssen Bauherren großer Projektentwicklungen wie Gesundheitszentren, Bürokomplexe, Einkaufszentren etc. bereits vor Baubeginn 50 Prozent bis 70 Prozent der Flächen vermietet haben, um von den Banken eine Finanzierung zu erhalten. So soll Leerständen bereits im Vorfeld Einhalt geboten werden. Mietvorverträge eignen sich hervorragend als Sicherheit bei den Banken. Und auch für den zukünftigen Mieter ist lediglich ein Mietvorvertrag angebracht, da es bei einem noch nicht fertig gestellten Objekt noch viele Unbekannte gibt: wo werden die Räumlichkeiten in der Immobilie angesiedelt sein, wie hoch sind die Nebenkosten, wie verhält es sich mit den Instandhaltungsmaßnahmen etc.
Wenn sich ein Mietinteressent eine beliebte Einzelhandelsfläche sichern möchte, die noch anderweitig vermietet ist
Für beliebte Einzelhandelsflächen wie beispielsweise die Hohe Straße in Köln, der Kurfürstendamm in Berlin oder die Kaufingerstraße in München sind Mietvorverträge gängige Praxis. Mietinteressenten sichern sich so die Flächen in 1A-Lagen, die meist noch vermietet sind, deren Mietverträge aber bald auslaufen, sofern der bisherige Mieter keine Option auf eine Mietverlängerung hat. International führende Textilketten schließen fast immer Mietvorverträge, um in den Premiumlagen deutscher Einkaufsmeilen ansässig zu werden.
