Nur vierzig Prozent aller Deutschen würde beim Hauskauf einen Altbau gegenüber einem Neubau vorziehen. Das ergab eine Studie des Marktforschungsinstituts Emnid im Auftrag der BHW Bausparkasse. Insbesondere bei älteren Menschen zeigt sich diese Präferenz. Werden zu verkaufende Altbauten dadurch zu Ladenhütern?
Neubau ist „in“
56 Prozent der Menschen in einem Alter von über sechzig Jahren entschieden sich in der Studie für einen Neubau, während nur 33 Prozent eine bestehende Immobilie bevorzugen würden. Die Erklärung wird gleich mitgeliefert und erscheint auch einleuchtend: Für Senioren wichtige Dinge wie Barrierefreiheit und eine funktionale Raumaufteilung sind beim Neubau sehr viel eher gegeben als bei einem Altbau, der oftmals erst passend umgebaut werden müsste. Dass auch jüngere Menschen dem Neubau sehr deutlich den Vorzug geben, zeigt eine andere Studie: 62 Prozent der befragten jungen Leute im Alter zwischen vierzehn und 29 Jahren gaben in einer Studie der Landesbausparkasse West in Münster an, einen Neubau zu kaufen oder zu bauen, wenn sie Mitte Dreißig sind.
Neubauten und der energetische Aspekt
Ein wichtiger Aspekt, der beim Vorzug von Neubauten eine Rolle spielt, ist sicherlich der energetische Aspekt. Schließlich weiß niemand so genau, welche Anforderungen im Bereich „Energieeffizienz“ zukünftig möglicherweise auf Besitzer von Altbauten zukommen. Die vor einigen Monaten noch angestrebte Umwandlung aller Bestandshäuser zu Nullemissionshäusern bis zum Jahr 2050 ist zwar vom Tisch. Geblieben ist jedoch das Ziel der Bundesregierung, den Ausstoß von Kohlendioxid beim Wohngebäudebestand bis zu diesem Zeitpunkt möglichst um achtzig Prozent zu senken. Letztlich ist das ein gutes Ziel für den Klimaschutz. Für Besitzer oder heutige Käufer von Bestandshäusern kann es jedoch notwendige Investitionen bedeuten, die eventuell nicht jeder künftige Hausbesitzer leisten kann oder leisten möchte. Wer auf einen Neubau nach neuesten energetischen Standards setzt, muss sich um so etwas keine allzu großen Gedanken machen. Er kann und muss energetische Anforderungen von Anfang an in seine Pläne mit einbeziehen. Und er kann wohl darauf bauen, dass ihm dann erst einmal keine erzwungenen Umbauten drohen, was immer Gesetzgeber entscheiden.
Die Zahl der Baugenehmigungen steigt
Dem Wunsch nach Neubauten entspricht auch eine größere Zahl realisierter Neubauwünsche. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im November 2010 stieg die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser 2010 um 6,3 Prozent und die für Zweifamilienhäuser um 8,2 Prozent. Müssen also verkaufswillige Besitzer von Altbauten fürchten, zukünftig auf ihren Immobilien sitzen zu bleiben, weil jeder nur noch auf Neubauten setzt? Wohl eher nicht! Pauschal kann solch eine Aussage kaum getroffen werden. Aber die Studienergebnisse bestätigen die Vermutung, dass zumindest Besitzer von Bestandsbauten, die weit entfernt sind von heutigen Standards, Probleme beim Verkauf bekommen könnten.
Es ist eine Frage des Marktpreises. In Zeiten mit knappen Angebot-Mengen werden auch Altbauten auf dem Markt zu Preise wie für Neubauten angeboten.
Rechnet der Erwerber-Interessent zusammen, was ihn Erwerb und Umbaukosten und energetische Sanierungsmaßnahmen kosten werden, berücksichtigt er seinen Zeitaufwand von ca. 1/2 Jahr bis alles fertig sein wird – dann fällt die Entscheidung oft für den Neubau, weil hier ein fester Endpreis eher feststeht, der bei der Finanzierung berücksichtig werden muss.
In Bayern sind Immobilien in brauchbarer bis guter Lage sehr teuer und die Finanzierung ist oft an der Zumutbarkeitsgrenze angelangt. Die Risikobereitschaft sinkt unter solchen Bedingungen, um sich mit einem Altbau anzufreunden.
Das Mietrecht tut noch sein zusaätzliches, um künftigen Erwerbern Hindernisse in den Weg zu legen, wenn man eine Altbau-Immobilie erwerben möchte. Mieter haben hohen Erwartungshaltungen und Ansprüche an die Baukonstruktion und Instandhaltung, aber die Kosten der Maßnahmen können nur unzureichend über allmähliche und zeitverzögerte Mieterhöhungen anteilig aufgefangen werden. Das PRoblem ist auch, dass wenn man anfängt etwas zu tun und man überschreitet die untere Limitschwelle (z.B. 10% der Putzflächen ausbessern), dann folgt sofort eine Kostenexposion, weil gesetzliche Auflagen an EnEV usw. umgesetzt werden müssen. Alte Gebäude kann man unter solchen willkürlichen Begrenzungen der Maßnahmen auch nicht wirtschaftlich in Schuss halten.
Trotzdem – wir haben sehr viel schöne und auch wertvolle Altbausubstanz in Deutschland und es wäre sehr schade, wenn man dies alles für große Neubau-Quartiere opfern würde. Idealismus und eine gut gefüllte Börse sind aber Voraussetzung für den Altbau-Traum.
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