Wohnhäuser als Kapitalanlage – lohnt sich (nicht?)

Sind Wohnimmobilien nun eine attraktive Kapitalanlage oder nicht? Die Experten von Deutsche Bank Research bejahen diese Frage und rechnen in Deutschland mit leicht steigenden Mieteinnahmen. Das Problem bei der Sache könnte darin liegen, dass etwa bestehende Mehrfamilienhäuser gar nicht so häufig auf den Markt geworfen werden.

Steigende Wohnimmobilienpreise…

Wer in Immobilien investiert, scheint derzeit auf eine Kapitalanlage mit nicht unattraktiver Wertsteigerung zu setzen. So seien die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland laut DB Research 2010 stärker als in den Vorjahren gestiegen: In größeren deutschen Städten habe die Wertsteigerung, so die Analyse weiter, bei Bestandsbauten 2,5 und bei Neubauwohnungen gar 3,5 Prozent betragen. Für die kommenden zwei Jahre rechnen die Analysten mit einer durchschnittlichen Steigerung der Wohnungspreise von 1,5 Prozent pro Jahr.

… und steigende Mieten

Die Mieten seien in den letzten zehn Jahren in Deutschland nur um etwa ein Prozent pro Jahr gestiegen, heißt es in der Analyse. Der IVD prognostiziert für 2011 Nettokaltmieten, die in Deutschland im Durchschnitt um einen bis zu 2,5 Prozent anziehen. Für die Kalkulation möglicher Mieteinnahmen rät die Deutsche Bank zum detaillierten Blick auf die einzelnen Städte. Pauschale Urteile zu erwartbaren Steigerungen bei Mieteinnahmen in Städten und Regionen repräsentieren den Markt heute wohl nur noch unzulänglich. So ist etwa die Trennung zwischen geringen Mietsteigerungen in Ostdeutschland und deutlicheren Mietzuwächsen in Westdeutschland mittlerweile entschieden zu einfach. In Dresden liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete laut Mietpreis-Spiegel des Hamburger Forschungsunternehmens F+B 2010 beispielsweise bei 5,35 Euro pro Quadratmeter, was etwa mehr ist als in Dortmund (4,78 Euro pro Quadratmeter) oder in Bremerhaven (4,29 Euro pro Quadratmeter). Zugleich lohnt sich für Investoren laut DB Research auch ein Blick auf kleinere Städte. Zu den Top-10 der Städte mit dem größten Mietpreiszuwachs gehören laut Analyse neben Hamburg und München auch Städte wie Trier, Würzburg und Karlsruhe, wobei mittelgroße Universitätsstädte in der Analyse besonders gut abschneiden. DB Research rät Investoren deshalb dazu, verstärkt auf ausgewählte B-Standorte zu achten.

Nachfrage übersteigt Angebot

Problematisch könnte ein Investoren-Interesse an bestehenden Mietshäusern als Kapitalanlage mancherorts aufgrund eines mangelnden Angebots werden. Viele Besitzer von derartigen Häusern scheinen derzeit an ihrem Immobiliengold festzuhalten. Laut Daten des Forschungsunternehmens Bulwien Gesa sank die Zahl der Transaktionen bei diesen Häusern beispielsweise in Berlin zwischen 2006 und 2008 um 25 Prozent, in München um zwölf und in Frankfurt am Main gar um 26,7 Prozent.