Mit ihrem neuesten Mega-Deal erhöht die Allianz Real Estate ihr europäisches Gewerbekreditgeschäft auf satte 1,75 Milliarden Euro. Mit einem erstrangig besicherten Kredit in Höhe von 145 Millionen Euro übernimmt die Immobiliensparte des Versicherungskonzerns zusammen mit einem weiteren Partner die Finanzierung des Ankaufs der Stuttgarter Königsbau Passagen durch den britischen Private Equity Investor Evans Randall.
Neue Finanzierungspartner für die Königsbau Passagen
Im Herbst des Jahres 2006 kaufte der britische Private Equity Investor Evans Randall das Einkaufscenter in der Schwabenmetropole. Der Kaufpreis lag damals bei 220 Millionen Euro. Ursprünglich wurde die Übernahme der Passagen im Zentrum Stuttgarts durch ein Darlehen der HSH Nordbank finanziert. Jetzt haben zwei neue Finanzierungspartner den alten Kredit abgelöst. Neben des Engagements der Allianz Real Estate läuft die künftige Finanzierung zusätzlich über ein Mezzanine-Darlehen des Kreditfonds European Real Estate Debt II in Höhe von 37,5 Millionen Euro. Der Fonds wird von DRC Capital gemanagt. Die beiden Kredite haben jeweils eine Laufzeit von sieben Jahren. Allianz Real Estate hat für sein Darlehen einen Zinssatz von 3,5 Prozent angesetzt, wobei die ersten zwei Jahre tilgungsfrei bleiben. Zu den Konditionen des Mezzanine-Kredits macht der Eigentümer keine näheren Angaben. Der Fondsmanager von DRC Capital spricht allerdings von einer angestrebten Zielrendite bei Investments in Höhe von etwa 15 Prozent.
Allianz Real Estate weitet Finanzierungsgeschäft weiter aus
Mit dem 145 Millionen Euro schweren Deal weitet die Allianz Real Estate ihr europäisches Kreditgeschäft weiter aus. Die Finanzierung der Stuttgarter Königsbau Passagen, die nach Aussage des Eigentümers einen derzeitigen Wert von 232 Millionen Euro aufweisen, bringt dem Finanzierungspartner eine Loan-to-Value Ratio in Höhe von 63 Prozent ein. Der LTV Wert gibt das Verhältnis des Darlehensbetrags zum Verkaufswert des Objekts an. Den Ausbau ihres Finanzierungsgeschäfts hat die Allianz Real Estate schon im Jahr 2011 begonnen. Neben dem derzeitigen Kreditbestand im europäischen Raum in Höhe von 1,75 Milliarden Euro engagiert sich der Konzern mit Finanzierungen in den USA von weiteren 5 Milliarden Euro Volumen. Und es geht weiter auf Expansionskurs. Allein im Jahr 2013 wurden in der ganzen Welt neue Kredite für Gewerbeimmobilien mit einer Summe von insgesamt 1,2 Milliarden Euro zugesagt. In das europäische Geschäft flossen davon 0,3 Milliarden Euro. Mit Übernahme der Finanzierung des Einkaufszentrums in Stuttgart geht der Trend wohl auch im Jahr 2014 weiter steil nach oben.
Die schwäbischen Königsbau Passagen
Dieses Einkaufszentrum befindet sich mitten im Herzen der Schwabenmetropole Stuttgart. Seine Architektur beeindruckt durch die harmonische Verbindung von Klassizismus und Moderne. Direkt am Schlossplatz gelegen bietet der Komplex einen freien Blick auf das barocke Neue Schloss und das Kunstmuseum. Zum Hauptbahnhof kann man in etwa fünf Minuten zu Fuß gehen. Die Verkehrsanbindung ist exzellent, sowohl mit öffentlichen Verkehrsmitteln als auch mit dem eigenen Wagen sind die Passagen bestens erreichbar. Eine bessere Lage lässt sich für Stuttgart eigentlich gar nicht denken. Entsprechend gut ist natürlich auch die Auslastung des Centers. 99 Prozent der Fläche auf den fünf Ebenen sind vermietet. Den Besuchern stehen 26.000 Quadratmeter Einzelhandelsfläche für ihren Einkaufsbummel zur Verfügung. Darüber hinaus haben die Königsbau Passagen 18.000 Quadratmeter Bürofläche und 415 Tiefgaragenstellplätze zu bieten.
Die Branchenmischung gestaltet sich für die Kunden genauso attraktiv wie das stilvolle Ambiente im Inneren der Passagen. Neben zahlreichen internationalen Geschäften bekannter Labels gibt es dort auch große Märkte wie Saturn. Die Stuttgarter Hauptpost hat in den Königsbau Passagen ebenso ihren Sitz wie die verschiedensten Restaurants. Der Anteil an Gastronomie beträgt insgesamt 11 Prozent. Mit 58 Prozent macht die Warenhaussparte den Hauptanteil im Einkaufscenter aus. 13 Prozent der Mieter sind Dienstleistungsanbieter. Textilgeschäfte sind zu 9 Prozent vertreten und die Gesundheitssparte hat einen Anteil von 6 Prozent. Mit 1 Prozent bildet der Lebensmitteleinzelhandel das Schlusslicht der Anbieter, Schuhe und Leder sind in den Königsbau Passagen mit 2 Prozent vertreten.
Schon putzig, wie sich die großen Versicherer Ende der 90er fast alle aus den Immobilien zurückzogen – keine 15 Jahre später, ist das wieder das Mittel der Wahl.
Die Kredit Laufzeit von 7 Jahren ist ja ganz schön kurz. Auch die 3,5 % Zinsen finde ich für ein derartiges Darlehen etwas hoch – oder was meint ihr?