38 Prozent aller Fälle, in denen der Deutsche Mieterbund Rechtsberatung leistet, drehen sich um Neben- und Heizkosten sowie die Abrechnung von Betriebskosten. Nicht selten sind solche Abrechnungen für Mieter schwierig zu verstehen und wenig transparent. Um diese Probleme zu beseitigen und eine Vergleichbarkeit von Betriebskosten-Abrechnungen zu gewährleisten, wurde die Geislinger Konvention erschaffen. Wer sich als Vermieter an die Konvention hält, kann ein passendes Siegel erhalten und damit gegenüber Mietern und potenziellen Mietern belegen, dass eine qualitativ hoch stehende und nachvollziehbare Abrechnung gewährleistet ist und Kosten optimiert werden. Vor kurzer Zeit wurde das erste Wohnungsunternehmen in Westdeutschland mit dem Siegel ausgezeichnet.
Das Bemühen um einheitliche Betriebskostenabrechnungen
Im Jahr 2000 wurde der Arbeitskreis „Geislinger Konvention gegründet. In ihm arbeiten Personen aus Immobilien-Wirtschaftsverbänden, Dienstleistern der Wohnungswirtschaft, Immobilienunternehmen und der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen zusammen. Ziel des Arbeitskreises ist die Entwicklung von Normen, um eine Vergleichbarkeit von „Strukturdaten und Betriebskosten“ zu ermöglichen. In Bezug auf die Betriebskosten soll die Verbindung von Leistungen und Kosten transparent gemacht werden. Ein wichtiges Ziel wurde am 24. September 2007 erreicht. Damals unterschrieben Verbände und Dienstleister der Immobilienbranche einen Vertrag, mit dem die Geislinger Konvention Grundlage für Betriebskostenvergleiche wurde. So entstand eine Grundlage, um Betriebskosten von Immobilien mit denen ähnlicher Immobilien zu vergleichen und gegebenenfalls zu senken. Schließlich ist die so genannte „zweite Miete“ kein geringer Kostenfaktor. Aber was genau sind überhaupt Betriebskosten?
Höhe und Definition von Betriebskosten bei Immobilien
Die so genannte Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert Betriebskosten in Paragraf 1 als „Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen“. Einmalig entstehende Kosten gehören daher nicht dazu, wohl aber unter anderem die Kosten für Heizung, Hauswarte, Wasser und Abwasser sowie Müllabfuhr. Laut des aktuellsten Betriebskostenspiegels vom Deutschen Mieterbund (Stand: 2009) lagen die durchschnittlichen Betriebskosten in Deutschland damals bei 2,19€ pro Quadratmeter und Monat. Bei einer 70 m² großen Wohnung erreichen sie damit monatlich 153,30€. Aufgeschlüsselt auf die einzelnen Posten lagen die durchschnittlichen Heizkosten bei 0,84 Euro pro Quadratmeter und Monat. Wasser und Abwasser bildeten mit 0,41 Euro (pro m² und Monat) den zweitgrößten Posten. Es folgten die Posten „Warmwasser“ (0,25 Euro) sowie „Müllbeseitigung (0,20 Euro).
Die Geislinger Konvention aus Mietersicht
Auch die Geislinger Konvention wird wohl nicht dazu führen, dass künftig keinerlei Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter um die Betriebskosten folgen. Sie könnte jedoch die Entscheidung vereinfachen, wer beim Streit im Recht ist. Mieter können die Betriebskosten ihrer Wohnung etwa mit dem Betriebskostenspiegel oder – besser noch – mit regionalen Durchschnittszahlen für die Betriebskosten vergleichen und bei überdurchschnittlicher Höhe einen Umzug erwägen. Vor allem werden sie die Chance auf Optimierung der Betriebskosten schätzen, die sich durch die Geislinger Konvention ergibt.
Was ein Siegel alles bringt
Ein Indiz dafür, dass sich ein Wohnungsunternehmen um eine derartige Optimierung bemüht, ist das Siegel Geislinger Konvention. Die Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen vergibt Lizenzen zur Vergabe dieses Siegels an Dienstleister, die das Siegel wiederum an Wohnungsunternehmen verleihen. Diese Unternehmen verpflichten sich einer Qualitätskontrolle der Betriebskostenabrechnung durch Außenstehende und dazu, Betriebskosten möglichst gering zu halten. Am zweiten Mai 2011 teilte das Unternehmen LEG Wohnen NRW GmbH der Öffentlichkeit mit, es habe als erstes westdeutsches Unternehmen solch ein Siegel erhalten. Durch das Siegel ist nicht grundsätzlich gewährleistet, dass die Betriebskosten von Wohnungen des jeweiligen Unternehmens auch im deutschlandweiten Vergleich relativ niedrig sind. Aber zumindest im regionalen Vergleich dürften Unternehmen mit Siegel nicht allzu schlecht dastehen.
