Flächenflexibilität kann den Vermietungserfolg bei Büroimmobilien steigern. Das ist die Kernaussage einer Studie von Colliers International, die zugleich einen aktuellen Trend zu kleinteiliger Vermietung erkennt. Sucht man nach Immobilienprojekten, die diese Flexibilität bereits in hohem Maße pflegen, stößt man auf das Konzept des Gewerbeparks Defdahl und das sogenannte „Defdahler Büro“ in Dortmund, zu dessen Geschichte auch zeitweise Zwangsverwaltung und Mieterschwund gehörten. Aber das Wichtigste an Geschichten ist und bleibt deren Ende. Und das scheint beim Gewerbepark Defdahl gut zu sein.
Der Vorteil der Flexibilität
Beginnen wir mit der Studie; Colliers International hat für eine Analyse ungefähr 25.000 Büromietverträge untersucht. Sie wurden in den sechs Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart zwischen den Jahren 2000 und 2011 abgeschlossen. Die Analyse zeigte für 2011 einen deutlichen Anteil der kleinteiligen Vermietungen von maximal 344 m² an den Gesamtvermietungen. Er lag bei etwa fünfzig Prozent. Auch mit Blick auf den Zeitstrang der letzten Jahre lässt sich eine Tendenz zu kleineren Vermietungen auf Deutschlands Büromarkt erkennen. Zwischen 2000 und 2005 sei die Hälfte der Mietverträge für Büroflächen mit maximal 350 m² abgeschlossen worden, heißt es. In den folgenden sechs Jahren hätten dann 50 Prozent aller Abschlüsse für die Anmietung von Flächen mit maximal nur noch 340 m² gestanden. Diese Tendenzen seien vor allem bei Bestandsbauten und weniger bei Neubauten zu beobachten, bei denen Kreditgeber oft nach wie vor Wert auf Mieter großer Flächen mit möglichst langen Mietverträgen legen. Lassen solche Mieter „ihre“ Immobilie aber irgendwann zurück, kann es sehr schwierig werden, für den leer stehenden Bestand Mieter zu finden, die ebenfalls solch große Flächen benötigen. Flexible Lösungen, die aus großen Büros bei Bedarf mehrere kleine machen, haben hier Vorteile.
Der Büropark Defdahl in Dortmund
Die Flächenflexibilität ist eines der Grundprinzipien, auf denen der Gewerbepark Defdahl fußt. Der Bürokomplex bietet Mietern mittlerweile etwa 13.000 m² Bürofläche. Sein markantestes Merkmal ist der Eurosolarturm mit 810 PV-Modulen auf einer Fläche von 1191 m² sowie mit Multifunktionsfassade. Mindestens ebenso bedeutend für den 1992 erbauten und dennoch immer ein bisschen im Werden verbleibenden Büropark ist sein Konzept. „Qualitatives flächengestaltendes statt quantitatives flächenmehrendes Bauen ist das Kernanliegen der Allgewerke, die den Büropark geplant, gebaut und im Sinne einer qualitativ gedachten Standortpolitik vermietet hat“, steht auf der Website Allgewerke.de. Treibende Kraft hinter der Allgewerke GmbH, die ihre Heimat selbst im Gewerbepark hat, ist der mittlerweile über 70-jährige Diplom-Ökonom Manfred Wünnemann. Allgewerke soll durch Zusammenführen der verschiedenen an einem Bau beteiligten Gewerke ein optimales, effektives und Zeit sparendes Teamplay ermöglichen.
Die Flexibilität des Defdahler Büros
Das von der Allgewerke GmbH entwickelte „Defdahler Büro“ ist Antwort auf einen Büroflächenmarkt, der sich aus Sicht der Allgewerke-Macher zum Mietermarkt entwickelt hat. Hier dominiert der potenzielle Mieter mit seinen Wünschen und hier hat er weitgehend freie Auswahl bei der Suche nach den von ihm gewünschten Flächen. Das Konzept des Defdahler Büros fußt unter anderem auf der Idee einer extremen Wandlungsfähigkeit von Bürofläche. Sie soll im Bestand den einfachen und Ressourcen schonenden Umbau von Flächen auf der Basis der Wünsche potenzieller (Nach-)mieter ermöglichen. Flexibel einsetzbare Wandmodule sowie „unsichtbare und lösbare Verbindungstechniken“ gehören zu diesem Konzept, das sich sehr an den Ideen und Bedürfnissen der Mieter orientiert, dabei nicht allzu viel Bauschutt produziert und das im Büropark Defdahl realisiert wird.
Pleite und Neustart
Der Büropark hat eine durchaus wechselhafte Geschichte, konnte aber bis 2002 etwa eine Vermietungsquote von 97 Prozent entwickeln. Dann kam das vorübergehende Aus. Die Probleme einer die Immobilie mitfinanzierenden Bank brachten auch der Immobilie selbst Probleme: die Zwangsverwaltung und einen anschließenden Mieterschwund, sodass die Vermietungsquote zeitweise bei 19 Prozent lag. Aktuell sollen es nun wieder 28 Mieter und über 60 Prozent vermietete Flächen im Büropark sein, wird Manfred Wünnemann in einem Artikel der WAZ vom fünften September 2012 zitiert. „Büro-Neubauten sind in Dortmund seit Jahren überflüssig“ lautet der Titel des Artikels, der aus einem weiteren Zitat Wünnemanns besteht. Es ist (vielleicht) wirklich alles eine Sache der Flexibilität, mit der sich bestehende Büroimmobilien an sich verändernde Bedürfnisse anpassen?
Meine Frau sagt: „ein richtig guter Artikel…ich habe keine Fehler gefunden“. Sie ist Lehrerin, pardon, Schulleiterin, 46 Jahre verheiratet – mit Tendenz nach oben, immer noch, sozusagen nachhaltig, modern also – in unserem Verständnis.
Zu ihrem Artikel darf ich hinzufügen: Neben der Tendenz zu kleineren Flächen gibt es vor allem die Tendenz zu kürzeren Mietfristen und zu einem (in Mietermärkten!) räumlichen, technischen und optischen Anpassungsdruck an das Präferenzen-Profil des Mieters, nicht nur im Moment der Anmietung sondern auch während der Mietzeit. Mit der konventionellen Bauweise (lange Flure, 90°-Arbeitsboxen, starre Gipskartonkultur) kann man auf diese Anforderungen nicht adäquat reagieren. Mit dem Defdahler Büro dagegen kann man das, was durch den Praxisversuch in Dortmund jetzt erneut unter Beweis gestellt ist. Als Ende 2002 die Zwangsverwaltung das Ruder übernahm, war der Büropark mit 39 Mieteinheiten zu 97% vermietet (11,25€/ NKM i.M). In der Zwangsverwaltung gibt es ein Sonderkündigungsrecht, verbunden mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten. Ein zukunftsbedachter verantwortungs-bewusster Unternehmer meidet einen solchen Standort, abgesehen auch vom Negativimage. Ende 2009 gab es nur noch 6 Mieter im Büropark. Schon 2002 hatten wir in Dortmund bei Büroflächen einen Nachfrager-Markt (Mietermarkt) der sich kontinuierlich verstärkt hat in immer und in immer noch mehr Leerstände, so dass man sehr gespannt sein durfte, wie es dem Defdahler Büro, sozusagen wieder ins Rennen geschickt, ergehen würde. Würde das Defdahler Büro erneut auf dem Prüfstand als die richtige Qualitätsmarkt-Strategie für die heutigen Mietermärkte bestätigt werden?! Es wurde bestätigt, und wie, als wenn es den grottenschlechten Büroflächenmarkt, den wir in Dortmund zwischenzeitlich haben, nicht gäbe. In weniger als 3 Jahren haben wir schon wieder 28 (von max 39) Einheiten vermietet, während um uns herum die Büroneubauten in selber Zeit unverändert leer blieben.
Herzliche Grüße an Ansgar, würde mich auf ein Gespräch mit ihm freuen, was aber bald auch auf der längst überfälligen Website „Forum Allgewerke“ möglich sein wird. Manfred Wünnemann.
ein sehr guter Artikel. noch erwähnenswert währe meiner Meinung nach, die Tatsache, das Herr Wünnemann ein sehr engagierter und netter Vermieter ist, der sich kümmert. Nicht unbedingt immer ein selbstverständliches Verhalten von Vermietern. Daher, wer einen mitdenkenden und wirklich netten Vermieter mag, der wird an dieser Adresse goldrichtig sein!
Zunächst möchte ich mich sehr für die Komplimente bedanken; vielen Dank. Ich freue mich immer, wenn ich im Internet auf interessante passende Projekte stoße, die man hier vorstellen kann. Bei ihnen, Herr Wünnemann, bedanke ich mich auch für die herzlichen Grüße, die ich sehr gerne erwidere. Vielleicht ergibt sich ja einmal die Gelegenheit zu einem Gespräch oder Interview. Ich würde mich freuen. Herzliche Grüße sendet beiden Kommentatoren
Ansgar Sadeghi