Hotels werden zumeist durch so genannte Managementverträge, weniger häufig durch den schlichten Pachtvertrag vom Eigentümer an den Betreiber übergeben.
Beim Managementvertrag, einer Vertragsart die weltweit bei 95 Prozent aller Hotels vorliegt, beauftragt der Besitzer einen Betreiber mit der Bewirtschaftung eines Objekts. Betreiber sind in der Regel Hotelketten, Verantwortlichkeit und wirtschaftliches Risiko bleiben dabei aber auf Seite des Eigentümers. Dafür streicht dieser auch die Umsätze ein. Der Betreiber erhält eine Basisvergütung, die zwischen 2 Prozent und 4 Prozent des Nettoumsatzes beträgt sowie eine Erfolgsvergütung, die zwischen 8 Prozent und 12 Prozent des Bruttobetriebsgewinnes liegt. Da keine fixe monatliche Pachtzahlung eingeht, haben es Hotelprojekte, die Managementverträge zugrunde legen, in Deutschland schwer, Geldgeber zu finden.
Was die Personalverantwortung betrifft, ist auch der Eigentümer verantwortlich, kann diese aber an die Betreiberkette delegieren. Da die Angestellten häufig schon für andere Häuser der Kette tätig waren, sollte sich der Eigentümer gegen etwaige Versorgungsansprüche und Abfindungsforderungen, die über die Tätigkeit in seinem Hotel hinausgehen, absichern.
Beim Pachtvertrag, diesen schließen meist private Hotels ab, zahlt der Betreiber monatlich eine Pacht an den Besitzer für die Nutzung der Immobilie sowie des Inventars. Zum Inventar –Furniture, Fixtures and Equipment (FF&E)– gehören Möbel, Innenausstattung, Fernseher sowie Besteck und Geschirr. Der Betreiber handelt eigenverantwortlich, auch in Bezug auf Personal etc. Bei Kreditgebern sind Pachtverträge gerne gesehen, da Pachtverträge mit in der Regel 20 Jahren Laufzeit als sichere Anlage gelten. Die Pacht sollte zwischen 20 Prozent und 30 Prozent des Gesamtumsatzes betragen.
Bei einem Punkt gibt es zwischen Managementvertrag und Pachtvertrag keine Unterschiede: die Instandhaltungsverpflichtung. In beiden Fällen müssen Maßnahmen zur Instandhaltung und Renovierung gesondert geregelt werden, z. B. wer Modernisierungen durchführt und aus welchem Topf diese bezahlt werden. Ein separates Konto, auf das 1 % bis 5 % des monatlichen Ertrags abfließen, hat sich als praktikable Lösung erwiesen. So haben Betreiber die Gewissheit, ein funktionales Hotel zu managen und die Eigentümer stehen nach Ablauf des Pacht- oder Managementvertrages nicht vor einer heruntergewirtschafteten Immobilie.
