Die Investitionen in Logistikimmobilien boomen. An deutschen Objekten sind zunehmend ausländische Investoren interessiert. Schon beinahe die Hälfte des Kapitals kam im vergangenen Jahr aus dem Ausland. Das knappe Angebot an renditeträchtigen Objekten pusht den Markt noch zusätzlich. Denn das im Markt befindliche Kapital sucht nach gewinnbringenden Anlagemöglichkeiten.
Ausländer kaufen deutsche Logistikimmobilien
Während im gewerblichen Bereich rund 70 Prozent des investierten Kapitals aus dem Inland stammt, nimmt die Quote ausländischer Investoren bei den Logistikimmobilien immer weiter zu. Kai Oulds ist Head of Logistic Investment bei CBRE Deutschland und weiß, wie die Ausländer dabei vorgehen. Sie schlössen sich mit Immobiliengesellschaften und Projektentwicklern zu Kooperationen zusammen, die auf dem deutschen Markt verankert seien. So gelinge es den Investoren aus dem Ausland, mit ihrem Kapital auf den inländischen Immobilienmarkt zu drängen. Der ist wegen des eingeschränkten Angebots auf dem Logistikbereich vergleichsweise eng. Unter den ausländischen Kapitalgebern belegen vor allem die Briten eine Vorreiterposition bei den Logistikimmobilien. Von den insgesamt 2,2 Milliarden Euro, die Anleger im letzten Jahr investiert haben, kamen 49 Prozent von der Insel. Damit stammen 75 Prozent des gesamten ausländischen Kapitals im Logistikbereich aus Großbritannien.
Aus der Nische direkt in den Boom
Kai Oulds beobachtet eine rasante Entwicklung auf dem Markt der Logistikimmobilien. Der Bereich habe sich in kurzer Zeit vom einstigen Nischenprodukt zu einem der beliebtesten Allokationsziele am Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien gemausert. Die Logistikimmobilien lägen mit 7,1 Prozent derzeit auf dem dritten Rang der Investitionsziele. Die Segmente Büro und Einzelhandel belegten Platz Eins und Zwei. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Deutschland, sieht die beiden ersten Plätze jedoch durch den boomenden Markt der Logistikimmobilien noch nicht gefährdet. Trotzdem würden Umschlagszentren und Lagerhallen auch für institutionelle Anleger wie Versicherungen und Versorgungskassen als Beimischung für ihre Portfolien immer attraktiver. Das läge vor allem an den derzeit noch höheren Renditen. Kai Oulds verzeichnet jedoch eine voran schreitende Renditekompression und steigende Preise auf dem Logistikmarkt.
Online Handel pusht Logistikimmobilien
Einer der Gründe für die zunehmende Attraktivität der Logistikimmobilien für Investoren ist der florierende Online Handel. Vor allem die ‚Cross Docks‘ genannten lagerlosen Umschlagzentren stehen im Zentrum des Investoreninteresses. Die beliebtesten Objekte sind laut Jan Linsin modern ausgestattete Distributionshallen mit hoher Drittverwendungsfähigkeit. Auch die Nähe eines klassischen deutschen Logistikhubs könne die Attraktivität einer Logistikimmobilie wesentlich aufwerten. Rund 70 Prozent des Investitionsvolumens entfielen auf solche Hallen. Kai Oulds sieht die deutschen Logistikzentren mit ihren angrenzenden Speckgürteln besonders hoch im Kurs stehen. Er spricht von Ankaufsfaktoren bis zum 15fachen für Objekte in hochfrequentierten Lagen, die eine moderne Ausstattungsqualität und eine gute Mieterbonität vorweisen könnten. Die Spitzenrenditen hätten sich jedoch zum Ende des vergangenen Jahres um 25 Basispunkte auf eine Nettoanfangsrendite von 6,25 Prozent verringert.
Logistikimmobilien boomen weiter
Das Transaktionsvolumen von 2,2 Milliarden Euro im Jahr 2013 könnte im Jahr 2014 wieder ähnlich hoch ausfallen. Das prognostizieren die Analysten von CBRE Deutschland. Jan Linsin hält sogar eine weitere Steigerung für möglich. Die Erfolgsgeschichte der Logistikimmobilien könnte in diesem Jahr also weiter gehen. Ein so gutes Ergebnis wie im letzten Jahr hatte das Segment zuletzt 2008 erreichen können. In diesem Jahr hatte das Investitionsvolumen bei den Logistikimmobilien sogar bei 2,7 Milliarden Euro gelegen. 2014 könne sich der Markt aber nur dann weiter steigern, wenn sich das Vertrauen in die Weltwirtschaft noch weiter verfestigen würde, meint Jan Linsin. Denn das sei die Voraussetzung für eine erhöhte Risikobereitschaft auf Seiten der Investoren. Nur dann würden diese dazu übergehen, auch außerhalb der Top-Lagen vermehrte Investitionen zu wagen. Angesichts der eingeschränkten Flächenressourcen wäre das für ein Anhalten des Booms aber wohl notwendig.
Deutschland im internationalen Vergleich
Die Entwicklungen auf dem Investitionsmarkt für Logistikimmobilien schreiten in den europäischen Ländern unterschiedlich voran. In den ersten drei Quartalen des Jahres 2013 stieg das Transaktionsvolumen in Deutschland um 25 Prozent an. In Großbritannien lag der Zuwachs im gleichen Zeitraum sogar bei über 60 Prozent. Frankreich musste dagegen einen Rückgang um 5 Prozent hinnehmen. Polen und die Tschechische Republik konnten um 30 Prozent zulegen. Und sogar die weniger attraktiven Märkte im Süden Europas verzeichneten ein leicht ansteigendes Transaktionsvolumen.
