In einem denkmalgeschützten Haus zu wohnen ist für viele Menschen attraktiv. Eine alte Mühle auszubauen oder einen historischen Wasserturm neu zu gestalten, stellt ein architektonisches Abenteuer mit großem Reiz dar. Dieser Versuchung sollte man aber nicht allzu leichtfertig nachgeben, denn bei der Sanierung von kulturellen Baudenkmälern müssen einige Auflagen erfüllt werden. Bevor man sich also ins Abenteuer stürzt, sollte man sich eingehend beraten lassen.
Ortstermin mit dem Experten
Wer ein historisches Gebäude zur heimischen Wohnstatt umgestalten möchte, sollte vorab einen Ortstermin mit einem Denkmalpfleger oder einem fachkundigen Architekten einplanen. Dabei erfährt man, welche Teile des Baudenkmals nicht angetastet werden dürfen. Meist sind die Einschränkungen gar nicht so extrem, wie manche Interessenten zunächst befürchten. Die wichtigste Grundregel bei der Sanierung historischer Bausubstanz besagt, dass sowohl die Aussagekraft als auch die Struktur des Gebäudes erhalten bleiben müssen. Ist dies der Fall, kann der Bauträger mit einer Zusage des Amtes rechnen. Der Experte weiß, worum es bei der Genehmigung geht und kann nach einem ersten Augenschein bereits eine Aussage über die Möglichkeiten treffen.
Was nicht geht
Nicht genehmigungsfähig sind weitreichende Eingriffe in die Konstruktion eines denkmalgeschützten Gebäudes, wie beispielsweise die Raumaufteilung. Selbstverständlich dürfen auch keine tragenden Wände versetzt werden. Auch eine Außendämmung ist eher schwierig durchzusetzen, wenn die Fassade erhalten bleiben soll. Als Alternative kann zur energetischen Sanierung dann die Innendämmung der Wände und oberen Decken in Frage kommen. Auch großflächige photovoltaische Anlagen werden in der Regel nicht genehmigt, kleinere Solarelemente sind hingegen durchaus möglich. Grundsätzlich muss sich der Bauherr bei der Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses darüber im Klaren sein, dass alle baulichen Veränderungen einer amtlichen Erlaubnis bedürfen. Diese ist bei der Unteren Denkmalbehörde einzuholen. Die dortigen Sachbearbeiter sind zwar dazu verpflichtet, die finanzielle Belastung für den Eigentümer gering zu halten, doch eine vorherige Rücksprache ist trotzdem angeraten. So bekommt man am ehesten eine Idee davon, was geht und was nicht geht.
Das Prozedere der Genehmigung
Wenn mit der Behörde abgeklärt ist, ob die geplanten Maßnahmen Aussicht auf Genehmigung haben, und die Entscheidung für die Sanierung gefallen ist, wird schließlich der Bauantrag beim Bauamt gestellt. Für die Beantragung sind Fotografien, Beschreibungen der geplanten Baumaßnahmen und Planzeichnungen nötig. Die Denkmalbehörde wird vom Bauamt von Rechts wegen mit einbezogen, Antrag und Berichtsdokumente werden automatisch dorthin weiter geleitet. Wenn die dargestellten Sanierungen die historische Bausubstanz ausreichend schonen und alles reibungslos abläuft, erteilt die Denkmalbehörde nach Prüfung der Unterlagen die Genehmigung. Voraussetzung dafür ist die Einsicht, dass das Erscheinungsbild eines denkmalgeschützten Gebäudes auch nach der Sanierung erhalten bleibt. Nach dem Umbau muss die Denkmalbehörde eine Bauabnahme vornehmen. Fällt die Begutachtung positiv aus, erhält der Eigentümer eine amtliche Bescheinigung, die ihn zur steuerlichen Abschreibung bestimmter Kosten ermächtigt.
Finanzielle Entlastung durch steuerliche Abschreibungen
Die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten bei der Sanierung kultureller Bausubstanz sind indirekte Förderungen, die der Staat dem Eigentümer zukommen lässt. Die Steuererleichterungen gelten für jene Aufwendungen, die bei der Sanierung durch Denkmalschutzauflagen entstanden sind. Abschreibungsmöglichkeiten gibt es bereits beim Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie. Später werden die Kosten, welche bei Sanierungen und für den Erhalt der historischen Bausubstanz entstehen, steuerlich gefördert. Auch Reparaturen und Restaurierungen gehören in diesen Bereich. Zu den Erhaltungskosten werden beispielsweise Maßnahmen zur sinnvollen Nutzung eines historischen Gebäudes gezählt. Darunter fallen beispielsweise Energiesparmaßnahmen, die Erneuerung der Heizung, Badeinbau, Dachreparaturen oder die Restaurierung von Fachwerk. Förderungswürdig sind ebenso die Planungskosten entsprechend fachkundiger Architekten. Nicht gefördert werden hingegen Maßnahmen, die nicht zum Erhalt oder zur sinnvollen Nutzung notwendig sind, wie beispielsweise der Ausbau von Dachräumen zu Wohnzwecken. Solche Umbauten werden zwar in der Regel genehmigt, aber dennoch nicht steuerlich gefördert. Umso wichtiger ist eine vorherige Rücksprache mit den Sachbearbeitern bei der Denkmalbehörde. Dort bekommt der Eigentümer die Informationen, welche er für seine finanzielle Planung unbedingt benötigt. Er profitiert also am meisten von einer fruchtbaren Zusammenarbeit mit den zuständigen Ämtern. In aller Regel trifft er dort auf kooperative Menschen, die seine Leidenschaft für die Erhaltung kultureller Baudenkmäler teilen.
