In der Regel wird eine Baufinanzierung für die Dauer eines Zeitraums von 10 Jahren fixiert. Der Kunde hat in dieser Zeit die Garantie eines gleich bleibenden Zinsniveaus und somit gleich hoher Kreditraten, die Bank hat wiederum den Vorteil, konstante Zinsen einstreichen zu können. Ein solcher Kreditvertrag lässt sich nur unter einer Bedingung vorzeitig kündigen: die Immobilie wird verkauft. Und auch dann muss der Eigentümer mit einer saftigen Vorfälligkeitsentschädigung rechnen, durch die die Bank sich die „verlorenen Zinsen“ der Restlaufzeit bezahlen lässt.
Immer häufiger werden flexible Hypothekendarlehen abgeschlossen. Diese sind durchschnittlich 0,2 bis 0,4 Prozentpunkte teurer, lassen dem Immobilienbesitzer aber die Möglichkeit, den Vertrag vorzeitig zu beenden, indem er beispielsweise Sondertilgungen in beliebiger Höhe leisten darf. Doch auch eine solche flexible Kreditvariante hat meistens eine Ausstiegsverbotsklausel in den ersten beiden Jahren. Sinnvoll erscheint ein solcher Vertrag, wenn in Kürze mit einer größeren Summe an Eigenkapital zu rechnen ist, beispielsweise eine Lebensversicherung, die in den nächsten Jahren ausgezahlt wird oder eine große Erbschaft, die erwartet wird. Auch ein beruflich bedingter oder anders begründeter Ortswechsel, der anstehen könnte, sollte beim „Kreditvertrag mit Hintertürchen“ ins Kalkül gezogen werden. Eine weitere Option, die den flexiblen Kreditvertrag lohnenswert machen würde, wären sinkende Kreditzinsen in absehbarer Zeit. So könnte der Kreditnehmer seinen bisherigen teureren Vertrag kündigen und einen neuen, günstigeren mit besseren Konditionen abschließen.
Die vorzeitige Kündigung ist, egal welcher der Fälle eintreffen mag, nur in den ersten Jahren der Kreditlaufzeit wirtschaftlich. Nach angenommenen 8 oder 9 Jahren hat der Kreditnehmer bereit über einen zu langen Zeitraum den hohen Zins bezahlt und die Ersparnis für die Restlaufzeit wäre minimal. Denn nicht zu verachten sind die Mehrkosten einer Hypothek mit „Aussteiger-Option“. Bei einer angenommenen Kreditsumme von 100.000 Euro und einem Kreditzins, der statt der gängigen 3,7 % aufgrund der Flexibilität 4,0 % beträgt, hat der Kreditnehmer bei einer Tilgung von 2 % am Ende der Laufzeit Mehrkosten von 6.000 Euro in Kauf genommen.
Ein guter Kompromiss ist es dagegen, die frühzeitige Kündigungsmöglichkeit nur auf bestimmte Faktoren zu beschränken, beispielsweise einen Immobilienverkauf, der durch einen Arbeitsplatz- bzw. Ortswechsel in eine andere Stadt bedingt ist. Wenn nur ein Hintertürchen im Kreditvertrag offen bleibt, werden zumeist auch nur 0,1 % Zinsen mehr veranschlagt.
