„Die große Leere“ sieht das Institut der deutschen Wirtschaft derzeit auf den Büroimmobilien-Märkten vieler deutscher Städte. 7,5 Prozent der Büroimmobilien in den 125 größten Städten Deutschlands stehen leer, heißt es im Artikel „Büroleerstand – ein zunehmendes Problem des deutschen Immobilienmarktes“, der in den aktuellen IW-Trends 4/2011 veröffentlicht wurde. Die sieben größten Städte Deutschlands verzeichneten laut Artikel gar zehn Prozent leer stehende Büroimmobilienfläche und Deutschlands Bankenstadt Frankfurt kam 2010 auf achtzehn Prozent. „Was tun mit den leeren Büroimmobilien?“ könnte daher zu einer der Kernfragen auf dem deutschen Immobilienmarkt werden. Vielleicht eignet sich für Städte wie Frankfurt ein Blick nach Amsterdam bei der Suche nach Lösungen?
Frankfurts Büroimmobilienmarkt startete zunächst gut
Frankfurts Büroimmobilienmarkt hatte ein gutes erstes Halbjahr 2011. Insbesondere aufgrund eines guten zweiten Quartals erreichte der Büroflächenumsatz laut Savills in den ersten sechs Monaten 2011 insgesamt 238.000 m². Im dritten Quartal 2011 schwächelte der Flächenumsatz dann allerdings, sodass der Gesamtflächenumsatz in den ersten neun Monaten 2011 bei etwa 310.000 m² und damit um knapp achtzehn Prozent unterhalb des Umsatzes im Vergleichszeitraum 2010 lag. Die Leerstandsquote sank im dritten Quartal 2011 nur marginal: um 0,2 Prozentpunkte auf 17,2 Prozent.
Zwei Gründe für wachsende Leerstände
Das Institut der deutschen Wirtschaft sieht vor allem zwei Gründe für die relativ hohen Büroimmobilien-Leerstände in den größten deutschen Städten. Einerseits hinke die Nachfrage seit Anfang der 2000er Jahre dem Angebot hinterher, schreibt das Institut. So habe sich die Zahl der Beschäftigten in Frankfurter Büros zwischen 2000 und 2010 verringert, während der Büroflächenbestand jedoch um 23 Prozent gewachsen ist. Der zweite vom Institut der deutschen Wirtschaft ausgemachte Grund für den Büroimmobilien-Leerstand in Deutschlands größeren Städten sind die gestiegenen Ansprüche potenzieller Mieter, die sich aktuell insbesondere für Büroimmobilien mit hoher Energieeffizienz interessieren. Bestandsimmobilien mit niedriger Energieeffizienz haben da eher schlechte Chancen. Was tun?
Umnutzung kann (bisweilen) eine Lösung sein
Natürlich ließe sich überlegen, wenig energieeffiziente bestehende Büroimmobilien so zu sanieren, dass sie zu energieeffizienten Büroimmobilien werden. Allerdings bliebe dann die Frage, ob sich die Sanierungskosten angesichts des scheinbaren Überangebots auf dem Büroimmobilienmarkt der Bankenstadt rechnen. Eine Umnutzung von Büroimmobilien in Wohnraum wäre eine weitere Lösung, denn Frankfurt braucht neuen Wohnraum. Laut Wohnungsmarktbericht Deutschland Herbst 2011 von Jones Lang LaSalle hatte Hessens Bankenstadt wie die meisten anderen deutschen Großstädte einen „erheblichen Nachfrageüberhang“ auf dem Wohnungsmarkt. Die Umnutzung von Büros bietet sich da geradezu an. Sie ist in der derzeitigen Praxis aber nur selten möglich! So wird der Vorstand der Garbe Holding, Peter Niermann, in einem aktuellen Artikel der Immobilienzeitung zitiert. Sein Unternehmen unterstützt Eigentümer, die eine Umnutzung von umnutzungsfähigen Büroimmobilien planen und trägt dabei ein Stück weit das Risiko des Projekts mit. Das Dienstleistungshonorar wird nur dann fällig, wenn das Projekt erfolgreich abgeschlossen wird. Auch so etwas kann sich als Initialzündung für manch eine Umnutzung anbieten.
Der vielleicht wertvolle Blick nach Amsterdam
In der niederländischen Hauptstadt Amsterdam sind Büroleerstände ebenfalls ein Problem. Laut Angaben von Germany Trade & Invest, der Wirtschaftsförderungsgesellschaft der Bundesrepublik Deutschland, lag der Leerstand im September 2011 bei 1,4 Millionen Quadratmeter, was etwa achtzehn Prozent entspricht. Hilfe verspricht möglicherweise ein Modell, auf das sich Projektentwickler, Investoren und Geld gebende Institutionen geeinigt haben: Neue Bürofläche soll in Amsterdam nur gebaut werden, wenn dafür alte und leer stehende Fläche abgerissen oder umgenutzt wird. Das Modell scheint als Ansatz gut zu sein und es wäre zu überlegen, inwieweit es auch für deutsche Büroimmobilienmärkte taugen könnte. Es verführt aber wohl auch in Amsterdam nicht jeden Besitzer leer stehender Büroimmobilien dazu, sich für eine Umwandlung in Wohnraum zu entscheiden. Der Wert der leeren Büroimmobilien liegt nämlich noch immer über dem von Wohnungen auf Betriebsgeländen, schreibt Germany Trade & Invest. Der Königsweg für den Umgang mit Büroleerständen scheint also noch nicht gefunden worden zu sein. Vielleicht, weil es ihn gar nicht gibt? Dann dürfte wieder einmal nur das Zusammenspiel mehrerer gescheiter Ansätze Erfolge bringen. Wie so oft!
