Geschlossene Immobilienfonds – ein Risiko bleibt immer!

Eigentlich klingt die Quote erst einmal gar nicht so schlecht: In neun von zehn Fällen geht wohl zumindest vorerst alles gut, in einem eventuell nicht. Ist allerdings von geschlossenen Immobilienfonds die Rede, von denen laut einer aktuellen Kurzstudie einer von zehn Fonds in Zukunft Finanzierungs-Probleme bekommen könnte, sieht die Sache ein wenig anders aus. Schließlich investiert niemand nur eine Handvoll Euro in solch einen Fonds und Probleme eines geschlossenen Fonds können für den Anleger im Extremfall den Totalverlust des eingesetzten Geldes bedeuten. Verschärfte Regeln für diese Immobilienfonds sollen deshalb für mehr Anlegerschutz sorgen.

68 Fonds brauchen bald eine Anschlussfinanzierung

Die Kurzstudie zu geschlossenen Immobilienfonds stammt von der „Deutschen Fondsresearch“ und hat die Daten von 205 Fonds aus der eigenen Fonds-Datenbank des Unternehmens als Grundlage. Sie hat die Fonds unter anderem anhand von Kriterien wie Cash Flow, Vermietungssituation, Liquiditätslage sowie Fremdwährungsrisiken analysiert. Laut Studie benötigen 68 der untersuchten geschlossenen Immobilienfonds innerhalb der nächsten drei Jahre eine Anschlussfinanzierung, zwölf davon noch im Jahr 2012. Die Summe der erforderlichen Finanzierung beläuft sich in den drei Jahren auf etwa 1,6 Milliarden Euro. Bei zwanzig der Fonds sei die Anschluss-Finanzierung jedoch gefährdet, heißt es weiter. Die Erträge durch Mieteinnahmen reichen hier möglicherweise nicht aus, um die Anschlussfinanzierung unter vertretbaren Bedingungen sicherzustellen.

Privatleute investieren Milliarden

Wie viel Geld in geschlossenen Immobilienfonds angelegt ist, zeigen Zahlen des Verbandes Geschlossene Fonds (VGF). Er hat für 2011 Marktdaten auf Basis von etwa zwei Dritteln der Fondsanbieter veröffentlicht. Laut Analyse des VGF investierten Privatleute insgesamt 1,9 Milliarden Euro in geschlossene Immobilienfonds mit Inlandsimmobilien. Diese geschlossenen Fonds waren damit 2011 in Bezug auf die angelegte Summe mit Abstand die erfolgreichsten. Auf Rang 2 folgten ins Ausland investierende Immobilienfonds mit 740 Millionen Euro. Bei den institutionellen Anlegern liegen ins Inland investierende Immobilienfonds mit 310 Millionen Euro dagegen hinter den Infrastrukturfonds (397 Millionen Euro) nur auf Rang 2. Die ins Ausland investierenden Immobilienfonds erreichen mit „nur“ 56 Millionen Euro hinter den Energiefonds (246 Millionen Euro) Rang 4. Insgesamt gesehen (private + institutionelle Anleger), stiegen die Investitionen in geschlossene Inlands-Immobilienfonds von 2010 zu 2011 um 38 und in geschlossene Auslandsimmobilien-Fonds um zehn Prozent, während der Gesamtmarkt nur um 0,2 Prozent zugelegt hat. Das spricht für die oft zitierte Kapitalflucht in Immobilien. Aber ist es eine gute Flucht?

Wohin mit meinem Geld?

Es gibt in nicht allzu ferner Vergangenheit einige spektakuläre Fälle gescheiterter geschlossener Immobilienfonds, die zumindest Zweifel aufkommen lassen. Bekannt wurden etwa die Fälle der Hotelfonds „Adlon Fundus Fonds Nr. 31 KG“ und „Fundus-Fonds 34 Grand Hotel Heiligendamm“. Sie sind Belege dafür, dass auch die Geldanlage in berühmte Immobilien keine Garantie für eine erfolgreiche Investition ist. Eine Geldanlage in einen geschlossenen Immobilienfonds ist spekulativ, nicht sicher! Diese Ansicht wurde laut der „Monatsschrift für Deutsches Recht“ jüngst auch vom Oberlandesgericht Köln vertreten. Laut Urteil des Gerichts dürfen Anlageberater Anteile geschlossener Immobilienfonds daher nicht als Möglichkeit der sicheren Altersvorsorge empfehlen.

Was der Bund plant

Mehr Sicherheit könnte die Zukunft versprechen. Der Bund muss aufgrund der EU-Richtlinie zur Regulierung alternativer Investmentfonds (AIFM) Auflagen in Bezug auf gesetzliche Regeln für geschlossene Fonds erfüllen. Das muss bis zum 22. Juli 2013 geschehen sein. Ursprünglich hatte der Bund deshalb geplant, geschlossenen Immobilienfonds in Zukunft vorzuschreiben, in mindestens sieben Immobilien zu investieren. Bisher reichte eine Immobilie aus. Zuletzt berichtete die Financial Times Deutschland jedoch, der Bund plane nun nur noch die Investition in mindestens drei Immobilien als Vorgabe. Auch das würde bereits eine gewisse Risikostreuung bedeuten. Eine Garantie dafür, dass sich die Anlage für den Anleger auszahlt, ist aber auch das nicht. Deshalb bleibt wohl auch zukünftig oberster Grundsatz: Ohne eigenes Immobilien-Know-how oder zumindest das Know-how einer vertrauenswürdigen Person, die man bereits länger gut kennt, bleibt die Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds heikel.