Endet das Mietverhältnis automatisch, wenn der Vermieter seine Immobilie veräußert? Diese bange Frage stellen sich Mieter, wenn sie erfahren, dass der bisherige Eigentümer das Wohnobjekt verkauft hat und sie es nun mit einem anderen Mietvertragspartner zu tun haben. Und kann der neue Vermieter auf einer Mieterhöhung bestehen bzw. Änderungen im Mietvertrag vornehmen?
Mieter sollten wissen, dass sie durch Paragraph 566 des bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geschützt sind. Dieser Paragraph regelt, dass beim Verkauf der Immobilie sämtliche Rechte und Pflichten auf den neuen Eigentümer übergehen und er anstelle des alten Besitzes in den Mietvertrag eintritt. Auch neue, für den Mieter schlechtere Vertragsbedingungen sind nicht rechtens.
Zunächst sollte sich der Mieter, um den Eigentümerwechsel zu verifizieren, den entsprechenden Grundbuchauszug, der den Eigentümerwechsel anzeigt, vorlegen lassen. Auch eine Abstimmung mit dem bisherigen Eigentümer ist empfehlenswert. Erst dann sollten Mieter Zahlungen an den neuen Besitzer leisten. Was die Kaution betrifft: auch wenn der Mieter die Kautionszahlung an den ursprünglichen Vermieter geleistet hat, ist der neue Eigentümer verpflichtet, dem Mieter diese nach Auszug und absprachegemäßer Übergabe der Wohnung zurückzuerstatten.
Meldet der neue Besitzer nun doch Eigenbedarf an der vermieteten Wohnung an, gelten für ihn die Rechte und Pflichten, die im Mietvertrag verankert sind. In diesem Fall reicht es auch nicht aus, den Eigenbedarf nur durch die schriftliche Standardkündigung anzuzeigen. Der Besitzer muss stattdessen ausführlich die Notwendigkeit des Eigenbedarfs anhand einer Schilderung seiner Lebensumstände begründen. Mieter können der Kündigung unter Berufung auf die Sozialklausel und unter Hinweis auf Krankheit, Alter etc. widersprechen. Auch Mieterhöhungen seitens des neuen Besitzers sind an bestimmte Vorgaben geknüpft. Die letzte Mieterhöhung muss mindestens 1 Jahr zurückliegen, die ortsübliche Vergleichsmiete darf nicht überschritten werden und die Mietpreissteigerung im Zeitraum von drei Jahren darf nicht mehr als 20 Prozent betragen.
Mieter sind also auch im Falle eines Vermieterwechsels durch ihren bestehenden Mietvertrag sowie die gesetzlichen Regelungen geschützt und sollten mögliche Forderungen bzw. Ansprüche des neuen Vermieters genau prüfen.
