Potenzielle Käufer und Mieter von Immobilien haben scheinbar weniger Ansprüche an Immobilien als noch vor einem Jahr. Das berichten zumindest die Makler, die im Rahmen des aktuellen Marktmonitors Immobilien 2013 befragt wurden. Negativkriterien von Kauf- und Mietimmobilien wie Lärm- und Geruchsbelästigung und selbst hohe Heizkosten sind für sie in diesem Jahr weniger nachteilig bei der Vermarktung von Immobilien als noch 2012. Zugleich gilt: Die Bedeutung der Energieeffizienz von Immobilien als ein Einflusskriterium bei der Vermarktung ist scheinbar nicht größer geworden.
Negativfaktoren verlieren an Einfluss?!
Insgesamt 560 Makler-Unternehmen, die beim Immobilienportal „Immowelt“ registriert sind, haben an der Befragung zum „Marktmonitor Immobilien 2013“ teilgenommen. Initiiert wurde der Marktmonitor von „Immowelt“ und der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen. Eins der Ergebnisse des Marktmonitor: Fast alle Kriterien, die einer schnellen Vermarktung von Miet- oder Kaufimmobilien im Weg stehen können, werden 2013 von weniger Maklern als entscheidender oder wichtiger (Negativ-) Einfluss bei der Immobilienvermarktung angesehen als in den Vorjahren. Beispiel „Lärm“: 2010 sagten 56 Prozent der befragten Makler aus, Lärm sei ein entscheidender Einfluss, während 35 Prozent Lärm zumindest für einen wichtigen Einfluss hielten. Zusammen ergaben sich damit 91 Prozent (56 + 35 Prozent). 2012 hielten 60 Prozent der Makler „Lärm“ für einen entscheidenden und 32 Prozent für einen wichtigen Einfluss (Gesamt: 92 Prozent). Aktuell (2013) hielten dann jedoch nur noch 82 Prozent Lärm für einen entscheidenden oder wichtigen Einfluss, wobei 47 Prozent ihn als einen entscheidenden und 35 Prozent als wichtigen Einfluss werteten.
Neben Lärm sind Geruchsbelästigung und eine Ausstattung der Immobilie mit Einzelöfen laut Marktmonitor die beiden negativen Einflussfaktoren, die am ehesten eine schnelle Immobilienvermarktung behindern. Auch hier bemerkt man eine jeweils sinkende Bedeutung der Einflussfaktoren. So empfanden 2010 insgesamt 86 Prozent der Makler eine Geruchsbelästigung als entscheidenden oder zumindest wichtigen Einfluss bei der Immobilienvermarktung. 2012 waren es insgesamt 90 und 2013 dann nur noch 82 Prozent. Beim Heizen mit Einzelöfen ergaben sich 2010 insgesamt 86, in 2012 und 2013 dann jeweils nur noch 78 Prozent.
Energieeffizienz ist wichtig, aber nicht immens wichtig
Für das Interesse an einem Energieausweis bei Mietern und Käufern liegen Zahlen aus den Jahren 2011 bis 2013 vor. Sie zeigen, dass die Unterschiede zwischen den Jahren 2011 bis 2013 tendenziell eher gering sind und dass sich potenzielle Käufer von Immobilien häufiger einen Energieausweis der jeweiligen Immobilie zeigen lassen als Mieter. Im Detail: Laut Aussage der Makler fragte in den Jahren 2011 bis 2013 jeweils etwa jeder zweite Interessent an einer Kaufimmobilie nach einem Energieausweis, wobei es 2011 nur 48 Prozent, 2012 dann 51 und 2013 schließlich 50 Prozent waren. Bei Mietimmobilien interessierten sich in den Jahren 2011 und 2012 jeweils 30 Prozent und 2013 schließlich 35 Prozent der Interessenten für einen Energieausweis. Die Zahlen bestätigen, „dass der Markt vielerorts auch eine relativ einfache Vermarktung von Objekten auf niedrigem energetischem Niveau ermöglicht“, heißt es im Marktmonitor Immobilien 2013. Hier scheint also ebenfalls zu gelten: Mögliche Negativeigenschaften einer Immobilie sind aktuell nicht so bedeutend wie in Vorjahren.
Knappes Angebot beeinflusst Interessenten-Verhalten
„Die Vermarktung von Problemimmobilien ist für den Makler einfacher geworden“, urteilen die Autoren des Marktmonitors. „Das Objektangebot ist so knapp, dass sich vor allem Mietinteressenten nicht leisten können, allzu wählerisch zu sein. Aber auch Kaufinteressenten akzeptieren häufiger Negativkriterien“, heißt es weiter. Bestätigt wird die Knappheit des Angebots durch zusätzliche Angaben der befragten Makler. Für den Monitor wurden sie etwa gefragt, ob an ihrem Standort eher ein Überangebot an Immobilien oder eine das Angebot deutlich übersteigende Nachfrage besteht.
„85 Prozent der Immobilienvermittler haben in ihrem eigenen Bestand etwas oder deutlich zu wenige Kaufangebote, 69 Prozent zu wenige Mietangebote“, berichten die Autoren des Marktmonitors. Dabei zeigen sich aber regionale Unterschiede. Geht man auf der Basis einer Skala von 1 (extreme Wohnungsnot) bis 6 (große Leerstände) aus, ergibt sich für den Süden Deutschlands ein Durchschnittswert von 2,4, für den Norden eine 2,9 und für den Westen sowie den Osten jeweils eine 3,3, was eher für einen Markt mit Angebot und Nachfrage spricht, die in Bezug auf die Gesamtregion in etwa gleich hoch sind.
Wie ungenau solch eine Gesamtschau ist, zeigt nicht nur der Blick nach Osten, wo neben Boomstädten wie Dresden auch problematische und von Leerständen geprägte Regionen wie Teile der Lausitz existieren. Die meisten Makler sehen vor allem einen Wohnungsmangel in einzelnen, angesagten Stadtvierteln und bescheinigen ihrer Region in einem deutlich geringeren Ausmaß flächendeckenden Mangel. Berücksichtigt werden muss bei alledem, dass es hier um Einschätzungen von Maklern geht, nicht jedoch um eine Befragung von Immobilieninteressenten. Automatisch kann also nicht geschlossen werden, dass etwa Lärmbelästigung für potenzielle Immobilienkäufer und -mieter tatsächlich akzeptabler geworden ist. Allerdings besteht eine gewisse Wahrscheinlichkeit, dass die Makler keine Fehleinschätzung präsentieren.
Weitere Studienergebnisse
Der Marktmonitor Immobilien 2013 präsentiert auch weitere Ergebnisse, etwa zu den Themen „Wirtschaftskrise und Immobilienmarkt“ und Verkaufsstrategien von Maklern. Er kann kostenlos im Download bezogen werden.
Interessante Studie, wobei mir bis heute noch kein Haus mit Einzelöfen untergekommen ist. Engergieffizienz ist übrigens bei vielen Käufern kaum ein Thema, der E-Ausweis wird zwar gern genommen, aber als wirklich wichtig würde ich ihn nicht betrachten.