Wie viel Prozent am Handelsumsatz nehmen Onlineshops dem stationären Handel wohl zukünftig ab: Wird der Anteil des Onlinehandels stark steigen, steigen oder vielleicht sinken? Wer Logistikimmobilien baut, dem können Antworten auf solche Fragen eigentlich egal sein. Ob Internethandel oder Filialgeschäft: Lagerflächen und Logistikzentren braucht Amazon ebenso wie die REWE-Filialen und ein boomender Internethandel treibt die Flächennachfrage nach oben. Die Zeiten für Besitzer von Logistikimmobilien sind gut. Laut BNP Paribas Real Estate brachte 2011 für die deutschen Logistikmärkte mit 5,84 Millionen m² einen Rekord im Flächenumsatz. Projektentwickler sind dennoch vorsichtig. Die Branche ist mehr als manch andere konjunkturabhängig und vergangene sowie möglicherweise drohende Krisen mahnen zur Vorsicht.
2011 war ein gutes Jahr
Alleine in den sechs Ballungsräumen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München wurden laut dem BNP Paribas Real Estate „Property Report – Logistikmarkt 2012“ im Jahr 2011 alleine 2,52 Millionen m² umgesetzt, wobei Hamburg bei der Zahl umgesetzter Quadratmeter vor Frankfurt führt. Alle sechs Orte verzeichnen gegenüber dem Vorjahr ein Umsatzplus, das von plus drei Prozent in München bis plus 67 Prozent in Düsseldorf reicht. Für Logistikflächen in Regionen außerhalb der genannten Ballungszentren hatte BNP Paribas Real Estate ebenfalls Positives zu verkünden. Hier stieg der Flächenumsatz 2011 um 43 Prozent auf 3,32 Millionen m². Für 2012 erwartet das Unternehmen ein gutes Ergebnis, allerdings unterhalb des Rekords von 2011
Auch der Onlinehandel sorgt für Dynamik
Der Onlinehandel hat für BNP Paribas Real Estate in bemerkenswerter Weise zum Flächenumsatz 2011 beigetragen. Amazon mietet mit vier Verträgen insgesamt 400.000 m², Zalando kam mit zwei Verträgen auf 120.000 m². Laut Immobilienzeitung, die dem Onlinehandel eine Entwicklung zum großen Motor des europäischen Logistikmarkts bescheinigte, stand Amazon 2011 alleine immerhin für acht Prozent des Flächenumsatzes in Deutschland. 2012 scheint die erfolgreiche Beziehung zwischen Onlinehandel und Logistikflächenmarkt weiter zu gehen. So berichtete Property Magazine am 17. April, dass Zalando weiteres Wachstum in Deutschland und international erwarte und daher für siebzig Millionen Euro sein Logistikzentrum in Erfurt ausbauen wolle, sodass zwei neue Hallen mit 48.000 m² Fläche entstehen. Insgesamt betrachtet, scheint der Logistikmarkt vielerorts von einer hohen Nachfrage bei eher knappem Angebot geprägt zu sein. Beispiel: Frankfurter Flughafen. Hier müssen sich Unternehmen mittlerweile oft einem Auswahlverfahren stellen, wenn sie dort Logistikimmobilien zur Miete suchen. Weitere Logistikimmobilien zu bauen, wäre eine Lösung, wenngleich keine völlig problemfreie.
Logistik-Projektentwickler sind vorsichtige Menschen
Sie müssen es wohl sein. Handel und Transportdienstleister standen 2011 für jeweils vierzig Prozent der Flächennachfragen im Logistikimmobilien-Sektor. Steigt die Nachfrage nach Gütern, muss auch ein verstärkter Gütertransport organisiert werden, was auch den Markt für Logistikimmobilien beflügelt. Aber wenn Geld irgendwann aufgrund einer Krise beim Konsumenten nicht mehr locker sitzt, wird zumindest vorübergehend (bis zum nächsten Aufschwung) voraussichtlich auch weniger Logistikfläche benötigt. Die wirtschaftliche Situation in Europa bleibt ungewiss und wie sich die Konjunktur und der Konsum weiter entwickeln, ist selbst in Deutschland ungewiss, das bisher weitgehend krisenfrei geblieben ist. Und so bauen Logistikprojektentwickler heute oft nur dann, wenn sie bereits vorab einen konkreten Mieter haben. Banken sind da kaum risikobereiter und verlangen ebenfalls eine langfristige Vermietung, schreibt die Frankfurter Rundschau. Mehr Risikobereitschaft darf man im Logistikbereich wohl nur bei einer relativ sicher prognostizierten Aufschwungphase erwarten. Aber auch Deutschland ist derzeit eher von Ungewissheit geprägt.
