Mietminderungen bei Gewerbeimmobilien

Mieter von Gewerbeimmobilien haben zuweilen mit den gleichen Problemen zu kämpfen, die auch Mieter von privatem Wohnraum verärgern: Feuchtigkeit, Schimmelbefall, überhitzte Räume und Lärmbelästigung, um nur einige zu nennen.

Viele Gewerbemieter reagieren hierauf mit Mietminderungen. Generelle Urteile und Maßgaben zur Höhe und Dauer der Mietminderung gibt es nicht, hier muss jeder Fall einzeln betrachtet werden. In der Regel muss die volle Miete für die Zeit gezahlt werden, in der die Räume uneingeschränkt nutzbar sind. Mängel wie Überhitzung, Feuchtigkeit und Schimmel fallen bei Gewerbeobjekten allerdings ganz anders ins Gewicht, als bei Wohnimmobilien. So können Inventar wie Server, Computer und Drucker durch ständige Überhitzung ausfallen, wichtige Akten durch Feuchtigkeit geschädigt werden und so der laufende Geschäftsbetrieb erheblich eingeschränkt werden bzw. sogar ins Erliegen kommen, was für ein Unternehmen immense finanzielle Ausfälle bedeuten kann. 

Ein für die Vermieterseite sehr ärgerlicher Mangel, kann er nicht wie ein Rohrbruch oder Feuchtigkeitseinbruch einfach behoben werden: Baulärm. Dieser beeinträchtigt den Geschäftsbetrieb des Mieters nicht nur aufgrund der permanenten Geräuschkulisse. Auch können im Falle eines Einzelhandelmieters durch Bauzäune die Schaufenster und Ausstellungsflächen des Mieters verdeckt oder der Zugang zu den Geschäftsräumen behindert werden. Auch wenn der Vermieter keinerlei Einfluss auf die baulichen Tätigkeiten hat, kann der Gewerbemieter eine Mietminderung geltend machen. Doch auch hier gilt: die Lärmbelästigung wird auf die tatsächlichen Stunden heruntergerechnet, was die Höhe und den Anspruch auf Mietminderung definiert.

Auch wenn jeder Fall individuell beurteilt werden muss, gelten folgende Werte als Anhaltspunkt für die gewerbliche Mietminderung: kleinere Mängel wie ein defekter Fahrstuhl schlagen mit 5 % bis 8 % Mietminderung der Nettokaltmiete zu Buche, kleinere Wasserschäden bereits mit bis zu 20 %, richtig teuer wird es für den Vermieter, wenn im Winter die Heizung längere Zeit ausfällt, massive Feuchtigkeit eindringt oder dauerhaft ein erhöhter Lärmpegel vorherrscht: hier können die Mieter bis zu 80 % der Nettokaltmiete kürzen. Dies allerdings erst dann, wenn der Mangel angezeigt wurde und dem Vermieter ausreichend Zeit zur Mängelbehebung eingeräumt wurde. Reagiert der Vermieter nicht, können Mieter neben der Mietkürzung auch noch Schadensersatzansprüche gelten machen.