Werden bald nur noch Luxusimmobilien gebaut?

In Deutschland hat der Immobilienboom für steigende Grundstückspreise gesorgt. Das hat zur Folge, dass sich der Bau preiswerter Mietwohnungen oft gar nicht mehr lohnt. Diese Tendenz breitet sich bereits von den Innenstädten ins angrenzende Umland aus. Wenn der Trend sich noch weiter fortsetzt, könnten bald nur noch Luxusimmobilien gebaut werden.

Genossenschaften kommen immer seltener zum Zug

Der Hamburger VNW Landeschef Marko Lohmann beklagt die hohen Grundstückspreise als Bremse für sozial verträgliche Bautätigkeit. Es könnte wesentlich mehr günstiger Wohnraum geschaffen werden, wenn man nur an entsprechende Grundstücke käme, sagt Lohmann. Die Konkurrenz der privaten Bauträger überbietet Baugenossenschaften und –gesellschaften aber in den meisten Fällen, weil diese wesentlich höhere Grundstückspreise zu zahlen bereit sind. Angesichts der zu erwartenden Endverkaufspreise luxuriöser Objekte rechnet sich das für die privaten Unternehmen. Interessenten wie Marko Lohmann können jedoch ab einem gewissen Betrag nicht mehr mithalten.

Die Bautätigkeit ist rege

Gebaut wird in Deutschland dennoch. Die Kurven der Neubauaktivität zeigen vor allem in den großen Städten deutlich nach oben. Insgesamt wurden in Deutschland im Jahr 2009 Genehmigungen für 153.736 neue Wohnungen erteilt. Letztes Jahr wurden bereits Ende November 220.215 genehmigte Wohnungsprojekte gezählt. Seit 2010 steigt die Anzahl der Neubauten bei Miet- und Eigentumswohnungen in Deutschland an, parallel dazu verteuern sich die Grundstückspreise weiter. Besonders krass sind die Preissteigerungen in Städten mit über 500.000 Einwohnern, diese verzeichneten seitdem einen Zuwachs in Höhe von 18 Prozent. Das hat die Immobilienforschungsgesellschaft BulwienGesa ermittelt. Der Wohnimmobilienexperte André Adami nennt noch weitere Zahlen. Bei den B-Standorten, das sind Städte mit einer Einwohnerzahl von 200.001 bis 500.000, stiegen die Grundstückspreise im gleichen Zeitraum um immerhin noch 9,5 Prozent an. Gefolgt von 8,5 Prozent in Städten mit 100.001 bis 200.000 Einwohner. Den gleichen Wert hat BulwienGesa für die D-Standorte mit bis zu 100.000 Einwohnern festgestellt.

Finanzkrise sorgt für anziehende Preise

Für die stetig steigenden Grundstückspreise werden zwei Faktoren verantwortlich gemacht. Einer davon ist die Finanzkrise. Dadurch verlagerten zahlreiche Anleger ihr Kapital in den Immobilienbereich. Eigentumswohnungen und Mietshäuser wurden verstärkt nachgefragt. Der zweite Faktor liegt in den parallel mit dieser Entwicklung ansteigenden Mietpreisen. Dieser Trend wurde durch die geplatzte Immobilienblase mit der Folge verminderter Neubautätigkeit ausgelöst. Auf lange Sicht rief diese Situation wiederum Projektentwickler auf den Plan, die darin eine günstige Gelegenheit für Bauaktivitäten ausmachten. Und diese Bauträger fragten dafür nun vermehrt Grundstücke nach. André Adami führt aus, dass sich diese Entwicklung nicht allein auf die großen Städte beschränkt hat. Etliche kleine Städte wachsen genauso wie die Metropolen, sagt der Wohnimmobilienexperte.

Münster wächst am stärksten

Im Verhältnis zur bestehenden Einwohnerzahl ist die nordrheinwestfälische Universitätsstadt Münster in den Jahren von 2007 bis 2011 am stärksten gewachsen. BulwienGesa hat für diese Stadt einen Bevölkerungszuwachs von 1,3 Prozent errechnet. An zweiter Stelle verortet die Forschungsgesellschaft Leipzig mit 1,1 Prozent. München, die am schnellsten wachsende Großstadt Deutschlands, folgt mit 0,9 Prozent auf Platz Drei. Metropolen wie Berlin oder Düsseldorf konnten sogar nur Zuwächse von 0,5 Prozent verzeichnen. Doch die Speckgürtel rund um die deutschen Großstädte boomen umso mehr. Der Makler Ronald Bohn nennt ein Beispiel aus dem Umland von Hamburg. In der Kleinstadt Buchholz konnte er im Jahr 2012 eine Baufläche für den Preis von 165,00 Euro pro Quadratmeter veräußern. Der neue Besitzer hat das Grundstück inzwischen weiter verkauft und dafür einen Quadratmeterpreis in Höhe von 210,00 Euro erzielt. Das sind satte 28 Prozent Gewinn, staunt Bohn. Und die Bewohner der großen Städte drängen mit steigender Tendenz ins Umland. Insbesondere Familien, die sich ein Eigenheim mit Garten wünschen, suchen dort nach geeigneten Objekten. Denn in den Innenstädten wird vorrangig mehrgeschossig gebaut.

Drei oder fünf Geschosse, das ist hier die Frage

Bei den mehrgeschossigen Projekten könnte es mit den großen Gewinnen allerdings bald ein Ende haben. Denn die Versprechen vieler Stadtverwaltungen, die Bebauungspläne zu erweitern, um auch fünfgeschossige Neubauten genehmigen zu können, stehen in Frage. Denn die Anwohner spielen bei solchen Projekten häufig nicht mit und drohen mit Protesten oder sogar Klagen. Viele Bauträger haben sich jedoch in der Vergangenheit auf die schönen Versprechungen verlassen und bereits hohe Preise für Bauland bezahlt. Ihre Erwartung, darauf Objekte mit fünf Geschossen hochziehen zu dürfen, könnte sich nun als trügerisch erweisen. Das wiederum dürfte sich künftig positiv auf die Chancen von Genossenschaften auswirken, wenn es um den Erwerb neuer Grundstücke geht.