Inhaltsverzeichnis
Der Immobilienmarkt in Dresden
wird von dem Immobiliengutachter für ein Verkehrswertgutachten intensiv analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes in Dresden und in der Region Mitteldeutschland werden genau und zeitnah recherchiert. Diese Recherche bezieht sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Liegenschaftszinssätze, Mietpreise, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennzahlen. Dresden ist eine kreisfreie Stadt und Landeshauptstadt von Sachsen innerhalb der Metropolregion Mitteldeutschland. Unser Immobiliengutachter in der Region Mitteldeutschland erstellt Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.
Für die Immobilienbewertung in Dresden
untersuchen unsere Immobiliensachverständigen neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. örtlichen Immobilienmarktdaten um sowohl ein Gespür für den Immobilienmarkt in der sächsischen Metropole Dresden in der Region der Landeshauptstadt zu bekommen aber auch Daten in konkrete Bewertungsmodelle einfließen zu lassen.
Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart im Bereich der Elbe zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:
Der örtlich zuständige Immobiliengutachter für Dresden
führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Ortstermin durch, besichtigt und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region der Elbe und die Stadt Dresden in Sachsen. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienbewertung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.
„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“
Immobilienmarkt Dresden
Hier werde ich auf verschiedene Aspekte eingehen, wie z.B. die allgemeine Marktentwicklung, Trends, Preistrends, Nachfragesituation, Angebotsstruktur, wirtschaftliche Rahmenbedingungen und Ausblick. Hier ist der Bericht:
Bericht über den Immobilienmarkt in Dresden (Sachsen) – 2025
1. Einleitung
Dresden, die Hauptstadt des Freistaates Sachsen, ist aufgrund ihrer historischen Bedeutung, ihrer attraktiven Lage und ihrer wirtschaftlichen Entwicklung ein bedeutender Immobilienmarkt in Deutschland. Als eine der wachstumsstärksten Städte im Osten Deutschlands profitiert Dresden von einer stetig steigenden Einwohnerzahl und einer starken wirtschaftlichen Basis, die den Immobilienmarkt sowohl für Investoren als auch für Privatkäufer interessant macht.
Dieser Bericht beleuchtet die aktuelle Situation des Immobilienmarktes in Dresden, gibt einen Überblick über die Trends und Entwicklungen der letzten Jahre und liefert eine Prognose für die Zukunft.
2. Marktüberblick
Dresden hat sich in den letzten Jahren von einer klassischen Industriestadt zu einem bedeutenden Standort für Technologie, Forschung und Kultur entwickelt. Der Markt wird von verschiedenen Sektoren geprägt:
- Wohnimmobilien: Der größte Marktanteil entfällt auf den Wohnimmobilienbereich, sowohl für den Kauf als auch für die Miete.
- Gewerbeimmobilien: Dresden hat sich als wichtiger Standort für Start-ups und mittelständische Unternehmen etabliert. Es gibt eine steigende Nachfrage nach Büroflächen, insbesondere in modernen Bürogebäuden.
- Luxusimmobilien: Aufgrund der zunehmenden Wohlstandsschichten und der attraktiven Lage gibt es auch einen wachsenden Markt für hochwertige und Luxusimmobilien, insbesondere im Stadtzentrum und den angrenzenden Gebieten wie Blasewitz und Loschwitz.
3. Demografische Entwicklung und Wirtschaft
3.1. Bevölkerungsentwicklung
Dresden verzeichnet seit Jahren ein stetiges Bevölkerungswachstum. Die Einwohnerzahl lag 2023 bei rund 560.000 Menschen, und die Prognosen gehen davon aus, dass diese Zahl in den kommenden Jahren weiter steigen wird. Der Großraum Dresden hat sich als eine der dynamischsten Metropolregionen in Ostdeutschland etabliert.
Das Wachstum wird vor allem durch Zuzug aus anderen Regionen Deutschlands sowie aus dem Ausland, insbesondere aus Europa und Asien, begünstigt. Auch die Universitäten und Forschungsinstitute in Dresden tragen zu einer hohen Nachfrage nach Wohnungen und Immobilien bei, sowohl durch Studierende als auch durch die wissenschaftlichen und internationalen Fachkräfte, die in der Stadt tätig sind.
3.2. Wirtschaftliche Lage
Dresden gilt als eines der wichtigsten Wirtschafts- und Technologiezentren in Ostdeutschland. Wichtige Branchen umfassen:
- Semiconductor-Industrie und Mikroelektronik: Unternehmen wie Globalfoundries und Infineon haben Dresden zu einem internationalen Zentrum der Mikroelektronik gemacht.
- Forschung und Entwicklung: Mit der Technischen Universität Dresden und zahlreichen Forschungsinstituten hat die Stadt eine hochqualifizierte Arbeitskraft und zieht Fachkräfte aus verschiedenen Bereichen an.
- Tourismus und Kultur: Dresden ist ein bedeutendes touristisches Ziel, was auch den Markt für Ferienimmobilien und Hotels beeinflusst.
4. Immobilienmarkt im Detail
4.1. Wohnimmobilienmarkt
Der Wohnungsmarkt in Dresden ist derzeit von einer sehr starken Nachfrage geprägt. Dies zeigt sich in steigenden Preisen sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt.
4.1.1. Kaufpreise
Die Immobilienpreise in Dresden sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Der Preisanstieg im Wohnimmobilienbereich liegt in den letzten fünf Jahren bei durchschnittlich 5-7% pro Jahr. Besonders gefragt sind:
- Zentrale Lagen: Die Altstadt, Neustadt sowie die Stadtteile Blasewitz und Loschwitz zeichnen sich durch hohe Kaufpreise aus.
- Randgebiete: In den äußeren Stadtteilen wie Prohlis oder Pieschen sind die Preise etwas günstiger, aber auch hier ist die Nachfrage gestiegen.
- Einzelne Preisspannen: Im Jahr 2024 lag der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Dresden bei etwa 3.500 bis 5.500 Euro pro Quadratmeter, abhängig von der Lage und Ausstattung.
4.1.2. Mietpreise
Auch der Mietmarkt in Dresden ist angespannt. Die durchschnittlichen Mietpreise steigen vor allem in den zentralen Stadtteilen. Für eine durchschnittliche Wohnung in den Innenstadtbereichen muss mit Mietpreisen von 10 bis 14 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden.
- Top-Lagen: Die höchsten Mietpreise werden in den Vierteln Altstadt und Neustadt erzielt. Hier liegt der Preis oft über dem Durchschnitt, insbesondere für neu sanierte Wohnungen oder Neubauten.
- Günstigere Lagen: In den äußeren Bezirken wie Prohlis und Gorbitz sind die Mietpreise tendenziell niedriger, aber auch hier gibt es eine zunehmende Nachfrage.
4.2. Gewerbeimmobilienmarkt
Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien in Dresden wächst, da immer mehr Start-ups und Unternehmen aus der Technologiebranche in der Stadt ansässig werden.
4.2.1. Büroflächen
Der Büroflächenmarkt in Dresden zeigt eine positive Entwicklung. Besonders nachgefragt sind moderne Bürogebäude, die mit hoher technischer Ausstattung und guter Anbindung an den öffentlichen Verkehr überzeugen. Die Spitzenmiete für Büroflächen liegt derzeit bei etwa 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter.
4.2.2. Einzelhandelsflächen
Der Einzelhandelsmarkt in Dresden ist vor allem im Zentrum der Stadt stark ausgeprägt. Die Innenstadt und die Einkaufsstraßen wie die Prager Str. oder Altmarkt sind nach wie vor die bevorzugten Lagen für Einzelhändler. Auch in den Einkaufszentren wie „Elbepark“ und „Centrum Galerie“ gibt es eine konstante Nachfrage.
4.3. Luxusimmobilien
Der Markt für Luxusimmobilien in Dresden wächst ebenfalls. Besonders in den Bereichen Blasewitz, Loschwitz und in der Nähe des Großen Gartens sind hochwertige Immobilien gefragt. Hier können die Quadratmeterpreise für gut ausgestattete Villen oder Penthouse-Wohnungen 6.000 bis 8.000 Euro übersteigen.
5. Marktdynamik und Trends
5.1. Digitalisierung und Smart Homes
Mit der zunehmenden Digitalisierung und der Nachfrage nach smarten Lösungen wird auch in Dresden der Trend zu „Smart Homes“ immer stärker. Immer mehr Käufer und Mieter legen Wert auf eine moderne Ausstattung, die Automatisierung und Energieeffizienz kombiniert.
5.2. Nachhaltigkeit
Nachhaltigkeit spielt auch im Immobiliensektor eine immer wichtigere Rolle. Neubauten und Sanierungen werden zunehmend nach strengen Umweltstandards durchgeführt. Dazu gehören Passivhäuser, die Nutzung erneuerbarer Energien und ökologische Baumaterialien.
5.3. Zuzug aus anderen Bundesländern
Neben dem internationalen Zuzug ist auch der Zuzug aus anderen deutschen Bundesländern bemerkbar. Besonders Menschen aus Ballungsgebieten wie Berlin oder München suchen in Dresden nach günstigerem Wohnraum, was den Markt zusätzlich anheizt.
6. Ausblick und Prognose
Die Nachfrage nach Immobilien in Dresden wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren weiter steigen. Die Stadt bleibt aufgrund ihrer wirtschaftlichen Entwicklung, der guten Lebensqualität und der attraktiven Lage ein bevorzugtes Ziel für Zuzügler und Investoren. Auch die anhaltend niedrigen Zinsen werden den Immobilienmarkt weiterhin unterstützen, auch wenn eine moderate Steigerung der Zinssätze in den kommenden Jahren zu erwarten ist.
Die Preise für Immobilien werden voraussichtlich weiterhin steigen, jedoch könnte die Wachstumsrate etwas langsamer werden. Im Bereich der Mietpreise ist mit einer weiteren Stabilisierung zu rechnen, wobei die Mietpreise in den zentralen Lagen weiterhin einen Aufwärtstrend zeigen könnten.
7. Fazit
Der Immobilienmarkt in Dresden zeigt sich insgesamt dynamisch und wächst in allen Segmenten, insbesondere bei den Wohnimmobilien. Die Kombination aus einer stabilen wirtschaftlichen Lage, einer wachsenden Bevölkerung und einer attraktiven Lage innerhalb Deutschlands macht die Stadt zu einem begehrten Ziel für Investitionen. Auch in den kommenden Jahren ist mit einer positiven Entwicklung des Marktes zu rechnen, wobei insbesondere die zentralen Lagen und die Nachfrage nach hochwertigen Wohn- und Gewerbeimmobilien weiterhin im Fokus stehen werden.
Kirchner & Kollegen bewertet u.a. nachfolgende Immobilien in Dresden für Sie?
Wohnimmobilien
- Eigentumswohnungen
- Möblierte Wohnungen
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnheime
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
- Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Flurstücke im Außenbereich
- Erbbaurecht
- Baulasten
- Leitungs- & Wegerecht
- Nießbrauch
- Reallasten
- Wohnungsrechte
- sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Spezial- und Betreiberimmobilien
- Gastronomieimmobilien
- Hotelimmobilien
- Krankenhausimmobilien
- Seniorenresidenzen und Pflegeheime
- Hotelimmobilien
- Shoppingcenterimmobilien
- Freizeitimmobilien
- und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Gewerbeimmobilien
- Landwirtschaftliche Betriebe
- Produktionsimmobilien
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Logistikimmobilien
- Industrieimmobilien
- Ärztehäuser
- Handelsimmobilien
Makrolage für den Immobilienstandort Dresden
Dresden liegt an der Elbe und ist die Hauptstadt des Bundeslandes „Sachsen“.
Die Stadt ist die zwölftgrößte in Deutschland und hinter Leipzig die zweitgrößte der (gar nicht mehr so neuen) neuen Bundesländer. Mit Sehenswürdigkeiten wie dem Zwinger oder der Semperoper ist Dresden – auch Elbflorenz genannt – eine der bedeutendsten Ziele für Städtereisende in Deutschland. In der Top-15 der deutschen Städtereiseziele, die in der Broschüre „Zahlen, Daten Fakten 2011“ des Deutschen Tourismusverbands aufgeführt wurden, lag Dresden mit 3,8 Millionen Übernachtungen und einem Plus von 7,6 Prozent immerhin auf Rang 6. Dresden liegt etwa 100 Kilometer von Leipzig und 165 Kilometer von Berlin entfernt (Luftlinie). Die Entfernung Dresden – Prag beträgt etwa 117 Kilometer. Unterteilt ist Dresden in zehn Ortsamtsbereiche und diverse Ortschaften.
Kultur und Bildung
Dresden besitzt mit der Semperoper, dem Zwinger, dem Residenzschloss sowie der Frauenkirche Sehenswürdigkeiten von internationalem Rang. Die einzigen Sehenswürdigkeiten Dresdens sind diese Berühmtheiten aber keineswegs. Etwas weniger berühmte Bauwerke wie das Schloss Pillnitz und die Hofkirche sind ebenfalls einen Besuch wert. Und auch manch ein Bauwerk der Moderne weiß in Dresden zu gefallen: etwa der eigenwillig geformte UFA-Kristallpalast, das neue Kugelhaus oder der nach Plänen von Norman Foster umgebaute und modernisierte Dresdner Hauptbahnhof. Dresden bezeichnet sich selbst als „Gesamtkunstwerk“ und hat damit wohl nicht ganz Unrecht.
Neben den Bauwerken sind es die Bühnen und Museen der Stadt, die ihr kulturelles Leben prägen. Von überregionaler Bedeutung sind einige der zwölf Museen der Staatlichen Kunstsammlungen, zu denen etwa das Grüne Gewölbe und die Gemäldegalerie Alte Meister gehören. Zahlreiche weitere Museen wie etwa das Stadtmuseum Dresden buhlen um die Gunst von Einheimischen und Besuchern der Stadt. Die bekannteste Bühne Dresdens ist wohl die Semperoper, in der die Sächsische Staatsoper Dresden Zuhause ist. Daneben gibt es das Staatsschauspiel sowie die Staatsoperette Dresden, laut Dresden.de Deutschlands einziges Operettenhaus. „Halle 1“ heißt die größte multifunktionale Veranstaltungshalle in Dresden. Sie gehört der Messe Dresden und in ihr ist auch Platz für Pop- und Rockkonzerte. Größte Hochschule der Stadt ist die Technische Universität Dresden; daneben existieren acht weitere Hochschulen.
Wirtschaft
Mikroelektronik, Nano- und Biotechnologie heißen aus Sicht der Stadt Dresden die drei Kompetenzfelder, die der Stadt „entscheidende Wachstums- und Entwicklungsimpulse geben“. Daneben rühmt sich Dresden aber auch einer facettenreichen Wirtschaftsstruktur, die von vielen verschiedenen Branchen geprägt ist. Zu ihnen gehören unter anderem die Erneuerbaren Energien, der Maschinen- und Anlagenbau sowie die Flugzeugindustrie. Dresden befindet sich nicht allzu weit von der deutschen Ostgrenze entfernt und ist damit ein guter Standort für Geschäfte mit Mittel- und Osteuropa. Die Stadt gehört zur deutschen Metropolregion „Mitteldeutschland“, die laut Internetseite der Region für ein Bruttoinlandsprodukt von etwa 6,4 Milliarden Euro steht.
Im Städteranking 2011 der Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft und des Magazins WirtschaftsWoche belegt Dresden Rang 25 beim Niveauranking (IST-Zustand) und Rang 15 im Dynamikranking (Entwicklung von 2006 bis 2011). Als Plus im aktuellen Wirtschaftsniveau Dresdens verzeichnet das Ranking unter anderem eine hohe Quote von Menschen in der Altersklasse von 55 bis 64 Jahren und von Frauen im Alter zwischen 15 und 64 Jahren mit einem sozialversicherungspflichtigen Job. Als Plus in der Dynamik gilt der Anstieg (nicht die Höhe!) der Einkommensteuerkraft in Dresden in den Jahren 2006 bis 2010: Er lag bei 48,7 Prozent. Die Höhe der Einkommenssteuerkraft gehört laut Ranking dagegen eher zu den Negativfaktoren. Sie erreichte 187 Euro pro Einwohner im Vergleich zu 295 Euro im Durchschnitt aller 50 untersuchten Städte. Dresden-Stadt hatte im November 2012 eine Arbeitslosenquote von 8,5 Prozent, während die Quote in ganz Sachsen bei 8,9 Prozent und in ganz Deutschland bei durchschnittlich 6,5 Prozent lag.
Verkehrsanbindung
Dresden ist über die Autobahn A 13 unter anderem mit Berlin verbunden, hat zudem unter anderem Anschlüsse an die A4, die zum großen Teil der Europastraße 40 entspricht und Dresden beispielsweise mit Görlitz und Frankfurt am Main verbindet, sowie an die bis Prag führende A17 (auch Europastraße E55). Im Schienenverkehr verzeichnet Dresden nach eigenen Angaben täglich „39 Züge im Fernverkehr, 154 Züge im Nahverkehr und 188 S-Bahnen“. Der Flugverkehr wird über den Flughafen Dresden International abgewickelt. Ab Dresden sind unter anderem Direktflüge nach Budapest, London, Moskau, Wien und Zürich möglich sowie zu diversen deutschen Großstädten wie Frankfurt am Main, Hamburg und München.
Umfeld von Dresden: Chemnitz, Leipzig, Berlin, Prag, Breslau (Wrocław), Bautzen, Radeberg, Sächsische Schweiz-Osterzgebirge, Pirna, Heidenau, Freital, Meißen, Moritzburg, Radebeul, Riesa, Bergstadt Freiberg, Wilsdruff, Klipphausen, Radeburg, Ottendorf-Okrilla, Wachau, Arnsdorf, Dürrröhrsdorf-Dittersbach, Dohna, Kreischa und Bannewitz.
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Haben Sie Fragen zum Thema Immobiliengutachten bzw. benötigen einen Immobilien-Sachverständigen oder Mietwertermittler in Dresden? Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen helfen Ihnen gern weiter. Unsere deutschlandweite Kooperation deckt das Bundesgebiet mit Immobilienwertgutachtern mit umfangreichen Kenntnissen in den regionalen Immobilienmärkten u.a. auch im Freistaat Sachsen weitgehend ab. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern zurück.
