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Das „Verkehrswertgutachten“
hat in Deutschland eine besondere Stellung, da dieses gem. § 194 Baugesetzbuch (BauGB) von vielen Institutionen, Behörden und Gerichten allein anerkannt wird. Die Mindestanforderungen an ein solches Gutachten ergeben sich aus der Mustersachverständigenordnung des Deutschen Industrie- und Handelskammertages (DIHK).
Entscheidend für das Erreichen der Qualität
des Verkehrswertgutachtens ist die klare Strukturierung und Nachvollziehbarkeit für Fachleute und Laien. Diese Nachvollziehbarkeit gilt insbesondere für die Herleitung von Verfahrenswegen und mathematischen Modellen. Ebenso sind eine hinreichende ausformulierte Betrachtung des regionalen und örtlichen Immobilienmarktes (Makro-Mikro-Betrachtung), eine umfassende Baubeschreibung sowie eine auskömmliche Erläuterung aller normierten Bewertungsverfahren und eine Ableitung der Wahl der anzuwendenden Bewertungsverfahren unabdingbar. Neben der Darstellung der am Wertermittlungsstichtag herrschenden Sachverhalte, Tatsachen und Anknüpfungspunkte ist eine auskömmliche Dokumentation (Grundbuch, Grundakte, Kataster, Planunterlagen, Fotodokumentation usw.) erforderlich. Das viele Gutachten den Qualitätsstatus „Verkehrswertgutachten“ nicht erreichen können, verwundert nicht. Die Messlatte liegt sehr hoch.
Für diese Art von Gutachten sind normierte Verfahren anzuwenden,
die sich für die Immobilienbewertung in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und den Wertermittlungsrichtlinien (WertR) niederschlagen. In Verbindung mit dieser Verordnung und mit dieser Richtlinie stehen das Grundgesetz (vgl. Art. 14 GG), das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG), das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), die Baunutzungsverordnung (BauNVO), das Baugesetzbuch, die Landesbauordnungen (LBO), die Zivilprozessordnung (ZPO), das Allgemeine Eisenbahngesetz (AEG), das Bundesfernstraßengesetz (FStrG), die Enteignungsgesetze der Länder u.e.a.. Diese Art von Gutachten ist das Hauptprodukt des Sachverständigenbüros Kirchner, Binder & Kollegen.
Neben dem Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten)
nimmt die Bedeutung der Immobilienbewertung für finanzwirtschaftliche Zwecke zu. Für Banken und Kreditinstitute sind Beleihungswertgutachten gem. Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) als wichtiges Instrument der täglichen Entscheidungsfindung für Kreditengagements zu nennen. Der Umfang und der Inhalt sind mit Verkehrswertgutachten gem. § 194 BauGB vergleichbar. Es gibt einige wenige nuancierte Unterschiede, die sich grob zusammengefasst mit der vorsichtigen Betrachtungsweise eines Bankers beschreiben lassen.
Die Überlegungen der BelWertV
sind aus der Sicht der Kreditwirtschaft durchaus respektabel, da Kreditinstitute darauf bedacht sein müssen, ihre Beleihungswerte gewissen Marktschwankungen aussetzen zu können. Der Verkehrswert ist eine Momentaufnahme auf einem dynamischen Fundament. Der Beleihungswert dagegen kennt zwar auch einen Stichtag, ist aber auf eine langfristige Entwicklung mit einer gewissen Schwankungsbreite abgestellt.
Neben der Bearbeitung solcher Gutachten begleitet Kirchner, Binder & Kollegen
ergänzend einige Kunden mit dem immobilienwirtschaftlichen Teilaspekt von Due Diligence-Prozessen, mit der vereinfachten Bewertung von Immobilienportfolien, mit Consultingleistungen im Bereich von Asset-Strategien und zusammen mit einem Partnerunternehmen mit Leistungen im Bereich Immobilien-Portfoliomanagement. In wenigen Einzelfällen vermitteln wir auch zusätzlich Spezialconsultingleistungen im Bereich von Immobilien-Investment-Transaktionen.
